這是一個(gè)看似簡(jiǎn)單，實(shí)則復(fù)雜的投資游戲。“穩(wěn)賺不賠”的承諾背后，有著太多的風(fēng)險(xiǎn)因素。是“一鋪旺三代”，還是被深深“套牢”？
在限購(gòu)令背景下，人們紛紛選擇“帶租約商鋪”。然而早在幾年前，國(guó)家就已經(jīng)禁止以“售后包租”形式銷售商鋪。為何禁令之下，這種經(jīng)銷模式經(jīng)久不衰？另類的地產(chǎn)投資方式，是否能給人們帶來預(yù)期的收益，背后又隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽今年前8個(gè)月的商業(yè)地產(chǎn)銷售量出現(xiàn)比較明顯的增幅。公寓、寫字樓和商鋪網(wǎng)點(diǎn)的成交量增長(zhǎng)速度較快。
在“二環(huán)內(nèi)商品房限購(gòu)”和銀行緊縮房屋貸款的形勢(shì)下，一些手中有些閑錢的沈陽市民選擇了購(gòu)買小面積商鋪。而市場(chǎng)供應(yīng)的那些商鋪中，帶有“租約合同”的商鋪對(duì)投資者而言，更具吸引力。開發(fā)商也往往會(huì)大膽承諾8%以上的收益率。然而，“帶租約商鋪”真的有廣告中宣傳得那么美好嗎？記者調(diào)查的結(jié)果并不樂觀。
蒸發(fā)的結(jié)婚經(jīng)費(fèi)
站在沈陽市和平區(qū)一處已經(jīng)關(guān)門的商場(chǎng)樓前，張女士神情黯然，“三樓有間商鋪是我的。原本還想靠它多賺些錢，風(fēng)風(fēng)光光舉行婚禮呢……”作為4年前勇敢試水“售后返租商鋪”的投資者，張女士為自己總結(jié)的教訓(xùn)是“開始太沖動(dòng)，事后太粗心”。
4年前，張女士與男友登記結(jié)婚。雙方家長(zhǎng)給他們的結(jié)婚經(jīng)費(fèi)總共是8萬元。“那時(shí)正好去房交會(huì)湊熱鬧，看到這個(gè)項(xiàng)目，又聽說帶返租的，就動(dòng)了心。”張女士回憶，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的售樓員說，商場(chǎng)竣工投入使用后，開發(fā)商負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)3年，打廣告、招商。等到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)走上正軌，就把商鋪交還給投資者，由投資者決定是自用還是繼續(xù)往外出租。而且，這3年的房租會(huì)以“在總房款中扣除”的方式返給他們。
她和丈夫幾乎沒有猶豫，當(dāng)場(chǎng)就交了定金，簽了合同。就這樣，本來打算用于婚禮的8萬元變成了當(dāng)時(shí)還沒竣工的商場(chǎng)里的一間小商鋪。“我跟老公商量了，這8萬元要是拿來辦婚禮，一下子就花光了。我們拿這筆錢投資的話，先等3年，3年之后商場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入正軌了，我們就自己開家小服裝店，以后的生活都不用愁了。”
商場(chǎng)竣工后，很快就張燈結(jié)彩地開張了。不過張女士沒料到，這個(gè)廣告中明明說是百貨商場(chǎng)的項(xiàng)目，里面竟然都是些賣菜和賣調(diào)料的攤位。不僅如此，商鋪的產(chǎn)權(quán)證也遲遲辦不下來。因?yàn)樯虉?chǎng)已經(jīng)正常開業(yè)，所以張女士也沒有多想，只是耐心等待著3年到期，自己好收回商鋪，開夢(mèng)寐以求的服裝店。沒想到，3年到期后，她面對(duì)的竟然是個(gè)人去樓空，大門緊鎖的商場(chǎng)。“婚禮辦不了，服裝店也開不成了……”張女士覺得，這8萬元錢算是打了水漂。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，投資商鋪卻吃了大虧的投資者，并不是張女士一人。劉先生也是購(gòu)買商鋪，卻被深深“套牢”的投資者。他購(gòu)買的商鋪目前也是空置狀態(tài)。“招不到商”是這些商鋪成為空殼的重要原因。劉先生購(gòu)買商鋪的開發(fā)商雖然很負(fù)責(zé)任地將承諾的5年租金一分錢不差付給了投資者，但是返租期一宣告結(jié)束，投資者們就面臨了這樣的窘境。
火熱的“帶租約商鋪”
自從沈陽加入“商品房限購(gòu)令大軍”，二環(huán)以內(nèi)的商品房已經(jīng)成為地產(chǎn)投資者們的鏡中花、水中月。轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，是他們理所當(dāng)然的選擇。順應(yīng)這種變化，商鋪的廣告中也充斥著“一鋪旺三代”、“超高回報(bào)率”等等充滿誘惑力的宣傳語。
在一處在建商鋪銷售處，頭發(fā)花白的黃女士告訴記者，她是退休教師，手里有些閑錢，想買個(gè)商鋪?zhàn)鐾顿Y。“基金、股票什么的我也弄不明白，買個(gè)鋪?zhàn)訉?shí)在些。就算自己不開店，租出去也能賺到錢。”
這處在建商鋪的賣點(diǎn)就是“帶租約商鋪”。在銷售處，售樓人員也給以投資者身份前來“咨詢”的記者仔細(xì)講述了“帶租約商鋪”的好處。“你不用操心商鋪能不能租出去，因?yàn)橛虚_發(fā)商給你兜底呢。你出錢買了商鋪之后，開發(fā)商會(huì)委托管理公司將商鋪用于整體租賃經(jīng)營(yíng)，按照之前的約定，定期把租金返還給你。”
售樓人員還很有誠(chéng)意地給記者分析了這種銷售方式對(duì)投資者和開發(fā)商雙方的好處，“帶租約賣商鋪，吸引力強(qiáng)，能讓我們快速回籠資金。對(duì)你們來說，每年最少8%的收益，穩(wěn)賺不賠。現(xiàn)在什么投資能這么保靠？”
記者走訪了沈陽多家正在銷售的商鋪項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大都承諾可以帶租約銷售。有的是開發(fā)商將“帶租約”直接承諾給投資者，有的是將“帶租約”算在給投資者提供的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)中。這些商鋪的銷售處都很熱鬧，每家都能看到手拿廣告宣傳單詢問商鋪銷售細(xì)節(jié)的投資者。
返租中的“游戲規(guī)則”
“幾年前曾經(jīng)流行過一陣子‘返租商鋪’。不過因?yàn)樯嫦?lsquo;圈錢’，而且鬧出不少糾紛，被禁止了。現(xiàn)在的‘帶租約商鋪’其實(shí)是換湯不換藥。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士姚女士告訴記者，帶租約商鋪并不是什么新鮮東西。
為什么“返租商鋪”會(huì)改頭換面再次出現(xiàn)？“這種銷售方法誘惑力大，有市場(chǎng)。”姚女士給出了一個(gè)簡(jiǎn)單的答案。她告訴記者，按照商業(yè)慣例，如果是個(gè)人經(jīng)營(yíng)，商鋪開張后需要3到5年才能有回報(bào)。而返租或帶租約的商鋪，回報(bào)卻是很直接的。所以對(duì)于投資者而言，這是很好的投資項(xiàng)目。對(duì)于開發(fā)商而言，這種銷售方式也能很快回籠資金，何樂而不為。
“不過，這類商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)也不小，絕對(duì)不是開發(fā)商說的‘穩(wěn)賺不賠’。”見識(shí)過多個(gè)商鋪項(xiàng)目勝敗沉浮的姚女士告訴記者，在這個(gè)返租的“游戲規(guī)則”中，想要實(shí)現(xiàn)投資者和開發(fā)商雙贏有個(gè)十分重要的條件，那就是商鋪能正常經(jīng)營(yíng)，取得高租率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。一旦這一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不了，大部分的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都將壓到投資者身上。
“哪里都不是遍地黃金，開個(gè)商鋪就會(huì)有客人來的地方。”姚女士見過一些開頭雄心勃勃，之后卻黯然收?qǐng)龅纳虡I(yè)項(xiàng)目，“規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售……一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想要成功，需要很強(qiáng)的綜合運(yùn)營(yíng)能力。如果商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)失敗，冷冷清清，投資者還能穩(wěn)坐家中，耐心等待那個(gè)返租回報(bào)嗎？”姚女士覺得，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，當(dāng)初早已經(jīng)賺足賣鋪錢的開發(fā)商完全可以拍拍屁股走人，把爛攤子留給毫不知情的投資者。到那時(shí)，除了一樓商鋪還能憑借樓層優(yōu)勢(shì)吸引一些客流，二層以上的商鋪生意很難有起色。
“還有一點(diǎn)，是很多投資商鋪的投資者沒有想到的。”姚女士分析道，“即使商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)正常，返租期到期后，投資者自行出租或自主經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于商場(chǎng)缺乏整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和布局，商場(chǎng)還能像以前那樣具有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力嗎？”
“帶租約商鋪”背后的風(fēng)險(xiǎn)
“我本來想著靠商鋪賺錢的，沒想到會(huì)變成這樣。”李女士手中的商鋪就是已經(jīng)到期的“帶租約商鋪”。當(dāng)初想著等返租期過了就自己收租金，過“包租婆”的幸福生活。可現(xiàn)實(shí)卻并非她想象的那么美好。姚女士的話在她身上應(yīng)驗(yàn)了。
李女士一年多前貸款買了一個(gè)商鋪。她當(dāng)初看好的商鋪所在商場(chǎng)卻辜負(fù)了她的期望，只風(fēng)風(fēng)火火存在了半年多，就因經(jīng)營(yíng)不善倒閉了。租金回報(bào)沒了著落，銀行貸款卻還得每月償還。無奈的李女士只得把商鋪低價(jià)租給別人經(jīng)營(yíng)。“現(xiàn)在我收的租金只夠交物業(yè)管理費(fèi)的。銀行貸款壓得我喘不過氣來……”李女士覺得，自己當(dāng)初的選擇過于草率了。
“從整體效果來看，商鋪投資回報(bào)率確實(shí)優(yōu)于住宅投資。不過，其中的變數(shù)很多。并不是每個(gè)商鋪投資回報(bào)都能實(shí)現(xiàn)高額、穩(wěn)定的效果。”多年從事經(jīng)濟(jì)類訴訟業(yè)務(wù)的遼寧隆豐律師事務(wù)所主任王乃龍律師告訴記者，他曾經(jīng)代理過多起商鋪投資者起訴開發(fā)商的案件。“內(nèi)容都是開發(fā)商沒有按照約定返還租金，或是因?yàn)閷㈨?xiàng)目抵押給了銀行導(dǎo)致投資者們沒法正常辦理房產(chǎn)證。”王乃龍律師表示，除了這些，糾紛內(nèi)容還包括在建工程無法按期竣工，經(jīng)營(yíng)管理者與投資者之間的租賃協(xié)議無法實(shí)施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”
王乃龍分析道，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)升高，也與商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)。目前的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了兩極分化的趨勢(shì)。一方面是高端商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費(fèi)人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業(yè)項(xiàng)目卻在交通條件、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本多個(gè)方面存在不利因素，經(jīng)營(yíng)效果并不理想。然而，高端商業(yè)項(xiàng)目往往都是開發(fā)者自營(yíng)，并沒有給商鋪投資者以分享利潤(rùn)的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)樗帡l件并不十分有利而存在很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
而實(shí)際上，用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤(rùn)為賣點(diǎn)，這里不僅包含極大風(fēng)險(xiǎn)，可能存在以利潤(rùn)為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發(fā)商承諾3年內(nèi)每年返還8%的利潤(rùn)，卻又沒法保證每年整體經(jīng)營(yíng)商鋪的利潤(rùn)能大于8%。這時(shí)，開發(fā)商只需要將商鋪的售價(jià)提高到原售價(jià)的124%，就能夠穩(wěn)賺不賠。所謂的租金回報(bào)，只不過是羊毛出在羊身上而已。”王乃龍為記者算了這樣一筆賬。
“實(shí)際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經(jīng)被認(rèn)定為違規(guī)了。”王乃龍告訴記者，2001年6月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設(shè)部也明確發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，全面叫停“售后包租”產(chǎn)權(quán)式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)給社會(huì)帶來許多矛盾和不安定因素。“不過，由于這種銷售方式存在著巨大吸引力，一直沒有徹底消失過。”
投資商鋪，你準(zhǔn)備好了嗎？
在記者對(duì)16位沈陽市民進(jìn)行調(diào)查時(shí)，9位表示如果手里有閑錢，會(huì)選擇購(gòu)買公寓或商鋪。當(dāng)記者詢問是否會(huì)選擇“帶租約商鋪”時(shí)，8位表示覺得很省心，想試一試；有6位表示風(fēng)險(xiǎn)太大，不敢買；還有2位表示不知道什么是“帶租約商鋪”。
在接受調(diào)查的市民中倒是有一個(gè)普遍的觀點(diǎn)：相信商鋪的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。
“無論什么投資，都存在著風(fēng)險(xiǎn)。‘穩(wěn)賺不賠’是不可能的。”房產(chǎn)中介公司置業(yè)顧問李先生表示，商鋪投資牽涉到多個(gè)方面，開發(fā)商開發(fā)，投資者買，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，幾個(gè)方面的利益都需要平衡好，商鋪的價(jià)值才能夠體現(xiàn)。而一旦投資了不好的商鋪，即便租金價(jià)格再便宜也不會(huì)有人來租。
因此，投資者需要多方面權(quán)衡考慮。要注意辨別“包租”等利潤(rùn)誘惑的真假，還要理性對(duì)待商鋪的地勢(shì)、人氣和前景等，對(duì)商鋪及周邊情況進(jìn)行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場(chǎng)的，以工薪階層的中小投資者為主，多數(shù)投資者沒有從事過房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。因此，中小投資者在進(jìn)入商鋪市場(chǎng)時(shí)更要謹(jǐn)慎。
在限購(gòu)令背景下，人們紛紛選擇“帶租約商鋪”。然而早在幾年前，國(guó)家就已經(jīng)禁止以“售后包租”形式銷售商鋪。為何禁令之下，這種經(jīng)銷模式經(jīng)久不衰？另類的地產(chǎn)投資方式，是否能給人們帶來預(yù)期的收益，背后又隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽今年前8個(gè)月的商業(yè)地產(chǎn)銷售量出現(xiàn)比較明顯的增幅。公寓、寫字樓和商鋪網(wǎng)點(diǎn)的成交量增長(zhǎng)速度較快。
在“二環(huán)內(nèi)商品房限購(gòu)”和銀行緊縮房屋貸款的形勢(shì)下，一些手中有些閑錢的沈陽市民選擇了購(gòu)買小面積商鋪。而市場(chǎng)供應(yīng)的那些商鋪中，帶有“租約合同”的商鋪對(duì)投資者而言，更具吸引力。開發(fā)商也往往會(huì)大膽承諾8%以上的收益率。然而，“帶租約商鋪”真的有廣告中宣傳得那么美好嗎？記者調(diào)查的結(jié)果并不樂觀。
蒸發(fā)的結(jié)婚經(jīng)費(fèi)
站在沈陽市和平區(qū)一處已經(jīng)關(guān)門的商場(chǎng)樓前，張女士神情黯然，“三樓有間商鋪是我的。原本還想靠它多賺些錢，風(fēng)風(fēng)光光舉行婚禮呢……”作為4年前勇敢試水“售后返租商鋪”的投資者，張女士為自己總結(jié)的教訓(xùn)是“開始太沖動(dòng)，事后太粗心”。
4年前，張女士與男友登記結(jié)婚。雙方家長(zhǎng)給他們的結(jié)婚經(jīng)費(fèi)總共是8萬元。“那時(shí)正好去房交會(huì)湊熱鬧，看到這個(gè)項(xiàng)目，又聽說帶返租的，就動(dòng)了心。”張女士回憶，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的售樓員說，商場(chǎng)竣工投入使用后，開發(fā)商負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)3年，打廣告、招商。等到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)走上正軌，就把商鋪交還給投資者，由投資者決定是自用還是繼續(xù)往外出租。而且，這3年的房租會(huì)以“在總房款中扣除”的方式返給他們。
她和丈夫幾乎沒有猶豫，當(dāng)場(chǎng)就交了定金，簽了合同。就這樣，本來打算用于婚禮的8萬元變成了當(dāng)時(shí)還沒竣工的商場(chǎng)里的一間小商鋪。“我跟老公商量了，這8萬元要是拿來辦婚禮，一下子就花光了。我們拿這筆錢投資的話，先等3年，3年之后商場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入正軌了，我們就自己開家小服裝店，以后的生活都不用愁了。”
商場(chǎng)竣工后，很快就張燈結(jié)彩地開張了。不過張女士沒料到，這個(gè)廣告中明明說是百貨商場(chǎng)的項(xiàng)目，里面竟然都是些賣菜和賣調(diào)料的攤位。不僅如此，商鋪的產(chǎn)權(quán)證也遲遲辦不下來。因?yàn)樯虉?chǎng)已經(jīng)正常開業(yè)，所以張女士也沒有多想，只是耐心等待著3年到期，自己好收回商鋪，開夢(mèng)寐以求的服裝店。沒想到，3年到期后，她面對(duì)的竟然是個(gè)人去樓空，大門緊鎖的商場(chǎng)。“婚禮辦不了，服裝店也開不成了……”張女士覺得，這8萬元錢算是打了水漂。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，投資商鋪卻吃了大虧的投資者，并不是張女士一人。劉先生也是購(gòu)買商鋪，卻被深深“套牢”的投資者。他購(gòu)買的商鋪目前也是空置狀態(tài)。“招不到商”是這些商鋪成為空殼的重要原因。劉先生購(gòu)買商鋪的開發(fā)商雖然很負(fù)責(zé)任地將承諾的5年租金一分錢不差付給了投資者，但是返租期一宣告結(jié)束，投資者們就面臨了這樣的窘境。
火熱的“帶租約商鋪”
自從沈陽加入“商品房限購(gòu)令大軍”，二環(huán)以內(nèi)的商品房已經(jīng)成為地產(chǎn)投資者們的鏡中花、水中月。轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，是他們理所當(dāng)然的選擇。順應(yīng)這種變化，商鋪的廣告中也充斥著“一鋪旺三代”、“超高回報(bào)率”等等充滿誘惑力的宣傳語。
在一處在建商鋪銷售處，頭發(fā)花白的黃女士告訴記者，她是退休教師，手里有些閑錢，想買個(gè)商鋪?zhàn)鐾顿Y。“基金、股票什么的我也弄不明白，買個(gè)鋪?zhàn)訉?shí)在些。就算自己不開店，租出去也能賺到錢。”
這處在建商鋪的賣點(diǎn)就是“帶租約商鋪”。在銷售處，售樓人員也給以投資者身份前來“咨詢”的記者仔細(xì)講述了“帶租約商鋪”的好處。“你不用操心商鋪能不能租出去，因?yàn)橛虚_發(fā)商給你兜底呢。你出錢買了商鋪之后，開發(fā)商會(huì)委托管理公司將商鋪用于整體租賃經(jīng)營(yíng)，按照之前的約定，定期把租金返還給你。”
售樓人員還很有誠(chéng)意地給記者分析了這種銷售方式對(duì)投資者和開發(fā)商雙方的好處，“帶租約賣商鋪，吸引力強(qiáng)，能讓我們快速回籠資金。對(duì)你們來說，每年最少8%的收益，穩(wěn)賺不賠。現(xiàn)在什么投資能這么保靠？”
記者走訪了沈陽多家正在銷售的商鋪項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大都承諾可以帶租約銷售。有的是開發(fā)商將“帶租約”直接承諾給投資者，有的是將“帶租約”算在給投資者提供的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)中。這些商鋪的銷售處都很熱鬧，每家都能看到手拿廣告宣傳單詢問商鋪銷售細(xì)節(jié)的投資者。
返租中的“游戲規(guī)則”
“幾年前曾經(jīng)流行過一陣子‘返租商鋪’。不過因?yàn)樯嫦?lsquo;圈錢’，而且鬧出不少糾紛，被禁止了。現(xiàn)在的‘帶租約商鋪’其實(shí)是換湯不換藥。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士姚女士告訴記者，帶租約商鋪并不是什么新鮮東西。
為什么“返租商鋪”會(huì)改頭換面再次出現(xiàn)？“這種銷售方法誘惑力大，有市場(chǎng)。”姚女士給出了一個(gè)簡(jiǎn)單的答案。她告訴記者，按照商業(yè)慣例，如果是個(gè)人經(jīng)營(yíng)，商鋪開張后需要3到5年才能有回報(bào)。而返租或帶租約的商鋪，回報(bào)卻是很直接的。所以對(duì)于投資者而言，這是很好的投資項(xiàng)目。對(duì)于開發(fā)商而言，這種銷售方式也能很快回籠資金，何樂而不為。
“不過，這類商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)也不小，絕對(duì)不是開發(fā)商說的‘穩(wěn)賺不賠’。”見識(shí)過多個(gè)商鋪項(xiàng)目勝敗沉浮的姚女士告訴記者，在這個(gè)返租的“游戲規(guī)則”中，想要實(shí)現(xiàn)投資者和開發(fā)商雙贏有個(gè)十分重要的條件，那就是商鋪能正常經(jīng)營(yíng)，取得高租率，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。一旦這一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不了，大部分的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都將壓到投資者身上。
“哪里都不是遍地黃金，開個(gè)商鋪就會(huì)有客人來的地方。”姚女士見過一些開頭雄心勃勃，之后卻黯然收?qǐng)龅纳虡I(yè)項(xiàng)目，“規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售……一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想要成功，需要很強(qiáng)的綜合運(yùn)營(yíng)能力。如果商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)失敗，冷冷清清，投資者還能穩(wěn)坐家中，耐心等待那個(gè)返租回報(bào)嗎？”姚女士覺得，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，當(dāng)初早已經(jīng)賺足賣鋪錢的開發(fā)商完全可以拍拍屁股走人，把爛攤子留給毫不知情的投資者。到那時(shí)，除了一樓商鋪還能憑借樓層優(yōu)勢(shì)吸引一些客流，二層以上的商鋪生意很難有起色。
“還有一點(diǎn)，是很多投資商鋪的投資者沒有想到的。”姚女士分析道，“即使商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)正常，返租期到期后，投資者自行出租或自主經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于商場(chǎng)缺乏整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和布局，商場(chǎng)還能像以前那樣具有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力嗎？”
“帶租約商鋪”背后的風(fēng)險(xiǎn)
“我本來想著靠商鋪賺錢的，沒想到會(huì)變成這樣。”李女士手中的商鋪就是已經(jīng)到期的“帶租約商鋪”。當(dāng)初想著等返租期過了就自己收租金，過“包租婆”的幸福生活。可現(xiàn)實(shí)卻并非她想象的那么美好。姚女士的話在她身上應(yīng)驗(yàn)了。
李女士一年多前貸款買了一個(gè)商鋪。她當(dāng)初看好的商鋪所在商場(chǎng)卻辜負(fù)了她的期望，只風(fēng)風(fēng)火火存在了半年多，就因經(jīng)營(yíng)不善倒閉了。租金回報(bào)沒了著落，銀行貸款卻還得每月償還。無奈的李女士只得把商鋪低價(jià)租給別人經(jīng)營(yíng)。“現(xiàn)在我收的租金只夠交物業(yè)管理費(fèi)的。銀行貸款壓得我喘不過氣來……”李女士覺得，自己當(dāng)初的選擇過于草率了。
“從整體效果來看，商鋪投資回報(bào)率確實(shí)優(yōu)于住宅投資。不過，其中的變數(shù)很多。并不是每個(gè)商鋪投資回報(bào)都能實(shí)現(xiàn)高額、穩(wěn)定的效果。”多年從事經(jīng)濟(jì)類訴訟業(yè)務(wù)的遼寧隆豐律師事務(wù)所主任王乃龍律師告訴記者，他曾經(jīng)代理過多起商鋪投資者起訴開發(fā)商的案件。“內(nèi)容都是開發(fā)商沒有按照約定返還租金，或是因?yàn)閷㈨?xiàng)目抵押給了銀行導(dǎo)致投資者們沒法正常辦理房產(chǎn)證。”王乃龍律師表示，除了這些，糾紛內(nèi)容還包括在建工程無法按期竣工，經(jīng)營(yíng)管理者與投資者之間的租賃協(xié)議無法實(shí)施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”
王乃龍分析道，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)升高，也與商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)。目前的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了兩極分化的趨勢(shì)。一方面是高端商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費(fèi)人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業(yè)項(xiàng)目卻在交通條件、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本多個(gè)方面存在不利因素，經(jīng)營(yíng)效果并不理想。然而，高端商業(yè)項(xiàng)目往往都是開發(fā)者自營(yíng)，并沒有給商鋪投資者以分享利潤(rùn)的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)樗帡l件并不十分有利而存在很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
而實(shí)際上，用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤(rùn)為賣點(diǎn)，這里不僅包含極大風(fēng)險(xiǎn)，可能存在以利潤(rùn)為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發(fā)商承諾3年內(nèi)每年返還8%的利潤(rùn)，卻又沒法保證每年整體經(jīng)營(yíng)商鋪的利潤(rùn)能大于8%。這時(shí)，開發(fā)商只需要將商鋪的售價(jià)提高到原售價(jià)的124%，就能夠穩(wěn)賺不賠。所謂的租金回報(bào)，只不過是羊毛出在羊身上而已。”王乃龍為記者算了這樣一筆賬。
“實(shí)際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經(jīng)被認(rèn)定為違規(guī)了。”王乃龍告訴記者，2001年6月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設(shè)部也明確發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，全面叫停“售后包租”產(chǎn)權(quán)式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)給社會(huì)帶來許多矛盾和不安定因素。“不過，由于這種銷售方式存在著巨大吸引力，一直沒有徹底消失過。”
投資商鋪，你準(zhǔn)備好了嗎？
在記者對(duì)16位沈陽市民進(jìn)行調(diào)查時(shí)，9位表示如果手里有閑錢，會(huì)選擇購(gòu)買公寓或商鋪。當(dāng)記者詢問是否會(huì)選擇“帶租約商鋪”時(shí)，8位表示覺得很省心，想試一試；有6位表示風(fēng)險(xiǎn)太大，不敢買；還有2位表示不知道什么是“帶租約商鋪”。
在接受調(diào)查的市民中倒是有一個(gè)普遍的觀點(diǎn)：相信商鋪的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。
“無論什么投資，都存在著風(fēng)險(xiǎn)。‘穩(wěn)賺不賠’是不可能的。”房產(chǎn)中介公司置業(yè)顧問李先生表示，商鋪投資牽涉到多個(gè)方面，開發(fā)商開發(fā)，投資者買，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，幾個(gè)方面的利益都需要平衡好，商鋪的價(jià)值才能夠體現(xiàn)。而一旦投資了不好的商鋪，即便租金價(jià)格再便宜也不會(huì)有人來租。
因此，投資者需要多方面權(quán)衡考慮。要注意辨別“包租”等利潤(rùn)誘惑的真假，還要理性對(duì)待商鋪的地勢(shì)、人氣和前景等，對(duì)商鋪及周邊情況進(jìn)行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場(chǎng)的，以工薪階層的中小投資者為主，多數(shù)投資者沒有從事過房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。因此，中小投資者在進(jìn)入商鋪市場(chǎng)時(shí)更要謹(jǐn)慎。
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本文來源： 商鋪投資背后的“游戲規(guī)則”
