如何投資和經(jīng)營(yíng) 社區(qū)商業(yè) ？
近年來(lái)，隨著住宅開(kāi)發(fā)量的迅速增加，配套商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了亟待解決的問(wèn)題。一方面，住宅小區(qū)總會(huì)有一些配套商業(yè)，多個(gè)住宅項(xiàng)目積累下來(lái)商業(yè)面積已非常可觀；另一方面，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向多元化是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益，還可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于公司的持續(xù)發(fā)展比較有利。而目前，公司各個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分比較零散，在出售還是經(jīng)營(yíng)上還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和共識(shí)，出售的不一定能夠按最高市價(jià)成交，經(jīng)營(yíng)的又缺乏專(zhuān)業(yè)和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，致使公司資產(chǎn)沒(méi)有被最有效的利用。因此，我們對(duì)天津市 社區(qū)商業(yè) 的操作模式及特點(diǎn)和社區(qū)商鋪的可投資性進(jìn)行分析，為開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和投資者提供參考。
1、 社區(qū)商業(yè) 的操作模式
由于天津市目前開(kāi)發(fā) 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)商多是以開(kāi)發(fā)住宅起家的，大多數(shù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作還處于摸索階段，還沿襲住宅的開(kāi)發(fā)模式。此種模式后期會(huì)出現(xiàn)很多的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，而且風(fēng)險(xiǎn)較大，因此對(duì)開(kāi)發(fā) 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)模式和流程有如下建議：
社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)模式
從成功的 社區(qū)商業(yè) 開(kāi)發(fā)來(lái)看， 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而不應(yīng)當(dāng)只是作為住宅項(xiàng)目的配套。當(dāng) 社區(qū)商業(yè) 作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始就介入項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)與招商管理，才能夠完全按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，才能夠保證 社區(qū)商業(yè) 的整體形象和服務(wù)質(zhì)量。
其次， 社區(qū)商業(yè) 開(kāi)發(fā)最好是由開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商家一起參與。這樣的商業(yè)開(kāi)發(fā)主題比較明確，有利于提高整個(gè) 社區(qū)商業(yè) 的檔次，對(duì)后期銷(xiāo)售工作和招商工作非常有幫助，同時(shí)也能夠最大限度的降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
再次，開(kāi)發(fā)商要注重培育市場(chǎng)，改善商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平。可以在銷(xiāo)售之前先進(jìn)行招商，一方面以較低的租金扶持商家培育市場(chǎng)，一方面以返租手段保證投資者利益，利用專(zhuān)門(mén)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，使商場(chǎng)進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)軌道。
最后， 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)要權(quán)衡好長(zhǎng)期效益和短期回收的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)不同，它可通過(guò)使用產(chǎn)生價(jià)值，獲得收益。而且商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運(yùn)作得越成熟，它所產(chǎn)生的價(jià)值就越高，收益越大，但商業(yè)的成熟有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，也需要多種因素的促成。開(kāi)發(fā)商按策劃的方案整體自營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，等商業(yè)成熟、形象形成后再出售，可能會(huì)取得更大的收獲。
社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)流程
第一步，全面市場(chǎng)調(diào)查，掌握全局情況。最重要的還是了解社區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)習(xí)慣，了解總體情況，明確定位。
第二步，前期策劃。根據(jù)土地的使用指標(biāo)研究確定配置何種類(lèi)型的商業(yè)和引入哪些類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。
第三步，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑。規(guī)劃設(shè)計(jì)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)盡可能更多的體現(xiàn) 社區(qū)商業(yè) 服務(wù)的全面和完善，提供必要的商業(yè)配套和停車(chē)設(shè)施。
第四步，營(yíng)銷(xiāo)推廣與招商管理。進(jìn)行必要的市場(chǎng)推廣，聚集社區(qū)的人氣，既為社區(qū)住宅部分樹(shù)立良好的社區(qū)形象，又為招商工作打下基礎(chǔ)。
第五步，后期經(jīng)營(yíng)管理。在租售工作完成后，對(duì)自營(yíng)部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)出租部分進(jìn)行管理和市場(chǎng)推廣等。
2、 社區(qū)商業(yè) 的供應(yīng)情況分析
隨著天津市開(kāi)發(fā)的住宅大盤(pán)不斷向城市邊緣發(fā)展，加之"限制大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)"和"加大力度發(fā)展 社區(qū)商業(yè) "兩項(xiàng)調(diào)控規(guī)定的出臺(tái)， 社區(qū)商業(yè) 呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。
近兩年大多數(shù)具備一定規(guī)模的住宅社區(qū)都會(huì)預(yù)留部分商業(yè)設(shè)施面積，以滿(mǎn)足居民生活配套需要。天津市2005年以來(lái)很多住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施比例和經(jīng)營(yíng)水平都開(kāi)始發(fā)生根本性的變化， 社區(qū)商業(yè) 的建設(shè)數(shù)量和規(guī)模在2006年進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí) 社區(qū)商業(yè) 也受到更多的經(jīng)營(yíng)者和投資者的青睞。
2006年天津市的社區(qū)商鋪逐漸成為了經(jīng)營(yíng)者和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)，商業(yè)市場(chǎng)的重心有轉(zhuǎn)向 社區(qū)商業(yè) 的趨勢(shì)。例如：河西區(qū)的梅江區(qū)域、衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)區(qū)域、中北鎮(zhèn)區(qū)域等將成為未來(lái)大型 社區(qū)商業(yè) 的集中區(qū)域。鑒于 社區(qū)商業(yè) 的發(fā)展?jié)摿霸絹?lái)越強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，目前新建的住宅小區(qū)都對(duì) 社區(qū)商業(yè) 有一定的規(guī)劃和建設(shè)。目前較大規(guī)模的 社區(qū)商業(yè) 多分布在大中型住宅社區(qū)內(nèi)，以集中式和分散式相結(jié)合的方式分布。相應(yīng)的 社區(qū)商業(yè) 的價(jià)格比2005年有了較大幅度的提升，銷(xiāo)售價(jià)格的增幅在20%～30%之間。
天津市未來(lái) 社區(qū)商業(yè) 將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是個(gè)性化服務(wù)將成潮流。不同消費(fèi)層次社區(qū)將形成不同的服務(wù)功能，如高檔社區(qū)將建有較為時(shí)尚的咖啡廳、健身房及文化娛樂(lè)設(shè)施等。
二是品牌、連鎖經(jīng)營(yíng)將成為 社區(qū)商業(yè) 的主要運(yùn)營(yíng)方式。
三是服務(wù)項(xiàng)目將向多元化業(yè)態(tài)發(fā)展。
3、給予投資者的建議
投資 社區(qū)商業(yè) 要考慮以下幾個(gè)因素：
小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會(huì)直接影響到這個(gè)社區(qū)商鋪未來(lái)的發(fā)展前景。
居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣。業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲左右，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開(kāi)辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿(mǎn)足年輕人娛樂(lè)休閑的需求。總的來(lái)說(shuō)，居民消費(fèi)水平的高低及習(xí)慣，決定一個(gè)地域商鋪的檔次和收入。
業(yè)態(tài)配比的合理性。這主要就是避免太多同類(lèi)產(chǎn)品互相沖擊市場(chǎng)。假如在一個(gè)容納500～600戶(hù)的小區(qū)內(nèi)，開(kāi)了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過(guò)了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營(yíng)情況都不會(huì)好，最終要有部分投資者撤退。
涉嫌擾民。開(kāi)發(fā)商在沿街住宅樓的一二層分散設(shè)計(jì)社區(qū)商鋪，沿街商店的喧囂造成居住區(qū)不得安寧，社區(qū)動(dòng)靜不分，必將造成商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況不理想。
考慮產(chǎn)品的投資價(jià)值，最重要的一個(gè)指標(biāo)就是投資回報(bào)率。以目前市場(chǎng)的水平，社區(qū)商鋪的投資回報(bào)約在9%～11%之間，10～12年收回成本。如果開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)高的投資回報(bào)率，小業(yè)主過(guò)分貪圖高回報(bào)的話(huà)，未來(lái)商家的運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，是無(wú)法持續(xù)下去的，因此超過(guò)11%的，都是沒(méi)有可投資性的。
近年來(lái)，隨著住宅開(kāi)發(fā)量的迅速增加，配套商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了亟待解決的問(wèn)題。一方面，住宅小區(qū)總會(huì)有一些配套商業(yè)，多個(gè)住宅項(xiàng)目積累下來(lái)商業(yè)面積已非常可觀；另一方面，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向多元化是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益，還可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于公司的持續(xù)發(fā)展比較有利。而目前，公司各個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分比較零散，在出售還是經(jīng)營(yíng)上還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和共識(shí)，出售的不一定能夠按最高市價(jià)成交，經(jīng)營(yíng)的又缺乏專(zhuān)業(yè)和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，致使公司資產(chǎn)沒(méi)有被最有效的利用。因此，我們對(duì)天津市 社區(qū)商業(yè) 的操作模式及特點(diǎn)和社區(qū)商鋪的可投資性進(jìn)行分析，為開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和投資者提供參考。
1、 社區(qū)商業(yè) 的操作模式
由于天津市目前開(kāi)發(fā) 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)商多是以開(kāi)發(fā)住宅起家的，大多數(shù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作還處于摸索階段，還沿襲住宅的開(kāi)發(fā)模式。此種模式后期會(huì)出現(xiàn)很多的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，而且風(fēng)險(xiǎn)較大，因此對(duì)開(kāi)發(fā) 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)模式和流程有如下建議：
社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)模式
從成功的 社區(qū)商業(yè) 開(kāi)發(fā)來(lái)看， 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而不應(yīng)當(dāng)只是作為住宅項(xiàng)目的配套。當(dāng) 社區(qū)商業(yè) 作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始就介入項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)與招商管理，才能夠完全按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，才能夠保證 社區(qū)商業(yè) 的整體形象和服務(wù)質(zhì)量。
其次， 社區(qū)商業(yè) 開(kāi)發(fā)最好是由開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商家一起參與。這樣的商業(yè)開(kāi)發(fā)主題比較明確，有利于提高整個(gè) 社區(qū)商業(yè) 的檔次，對(duì)后期銷(xiāo)售工作和招商工作非常有幫助，同時(shí)也能夠最大限度的降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
再次，開(kāi)發(fā)商要注重培育市場(chǎng)，改善商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平。可以在銷(xiāo)售之前先進(jìn)行招商，一方面以較低的租金扶持商家培育市場(chǎng)，一方面以返租手段保證投資者利益，利用專(zhuān)門(mén)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，使商場(chǎng)進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)軌道。
最后， 社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)要權(quán)衡好長(zhǎng)期效益和短期回收的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)不同，它可通過(guò)使用產(chǎn)生價(jià)值，獲得收益。而且商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運(yùn)作得越成熟，它所產(chǎn)生的價(jià)值就越高，收益越大，但商業(yè)的成熟有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，也需要多種因素的促成。開(kāi)發(fā)商按策劃的方案整體自營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，等商業(yè)成熟、形象形成后再出售，可能會(huì)取得更大的收獲。
社區(qū)商業(yè) 的開(kāi)發(fā)流程
第一步，全面市場(chǎng)調(diào)查，掌握全局情況。最重要的還是了解社區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)習(xí)慣，了解總體情況，明確定位。
第二步，前期策劃。根據(jù)土地的使用指標(biāo)研究確定配置何種類(lèi)型的商業(yè)和引入哪些類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。
第三步，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑。規(guī)劃設(shè)計(jì)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)盡可能更多的體現(xiàn) 社區(qū)商業(yè) 服務(wù)的全面和完善，提供必要的商業(yè)配套和停車(chē)設(shè)施。
第四步，營(yíng)銷(xiāo)推廣與招商管理。進(jìn)行必要的市場(chǎng)推廣，聚集社區(qū)的人氣，既為社區(qū)住宅部分樹(shù)立良好的社區(qū)形象，又為招商工作打下基礎(chǔ)。
第五步，后期經(jīng)營(yíng)管理。在租售工作完成后，對(duì)自營(yíng)部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)出租部分進(jìn)行管理和市場(chǎng)推廣等。
2、 社區(qū)商業(yè) 的供應(yīng)情況分析
隨著天津市開(kāi)發(fā)的住宅大盤(pán)不斷向城市邊緣發(fā)展，加之"限制大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)"和"加大力度發(fā)展 社區(qū)商業(yè) "兩項(xiàng)調(diào)控規(guī)定的出臺(tái)， 社區(qū)商業(yè) 呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。
近兩年大多數(shù)具備一定規(guī)模的住宅社區(qū)都會(huì)預(yù)留部分商業(yè)設(shè)施面積，以滿(mǎn)足居民生活配套需要。天津市2005年以來(lái)很多住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施比例和經(jīng)營(yíng)水平都開(kāi)始發(fā)生根本性的變化， 社區(qū)商業(yè) 的建設(shè)數(shù)量和規(guī)模在2006年進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí) 社區(qū)商業(yè) 也受到更多的經(jīng)營(yíng)者和投資者的青睞。
2006年天津市的社區(qū)商鋪逐漸成為了經(jīng)營(yíng)者和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)，商業(yè)市場(chǎng)的重心有轉(zhuǎn)向 社區(qū)商業(yè) 的趨勢(shì)。例如：河西區(qū)的梅江區(qū)域、衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)區(qū)域、中北鎮(zhèn)區(qū)域等將成為未來(lái)大型 社區(qū)商業(yè) 的集中區(qū)域。鑒于 社區(qū)商業(yè) 的發(fā)展?jié)摿霸絹?lái)越強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，目前新建的住宅小區(qū)都對(duì) 社區(qū)商業(yè) 有一定的規(guī)劃和建設(shè)。目前較大規(guī)模的 社區(qū)商業(yè) 多分布在大中型住宅社區(qū)內(nèi)，以集中式和分散式相結(jié)合的方式分布。相應(yīng)的 社區(qū)商業(yè) 的價(jià)格比2005年有了較大幅度的提升，銷(xiāo)售價(jià)格的增幅在20%～30%之間。
天津市未來(lái) 社區(qū)商業(yè) 將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是個(gè)性化服務(wù)將成潮流。不同消費(fèi)層次社區(qū)將形成不同的服務(wù)功能，如高檔社區(qū)將建有較為時(shí)尚的咖啡廳、健身房及文化娛樂(lè)設(shè)施等。
二是品牌、連鎖經(jīng)營(yíng)將成為 社區(qū)商業(yè) 的主要運(yùn)營(yíng)方式。
三是服務(wù)項(xiàng)目將向多元化業(yè)態(tài)發(fā)展。
3、給予投資者的建議
投資 社區(qū)商業(yè) 要考慮以下幾個(gè)因素：
小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會(huì)直接影響到這個(gè)社區(qū)商鋪未來(lái)的發(fā)展前景。
居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣。業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲左右，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開(kāi)辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿(mǎn)足年輕人娛樂(lè)休閑的需求。總的來(lái)說(shuō)，居民消費(fèi)水平的高低及習(xí)慣，決定一個(gè)地域商鋪的檔次和收入。
業(yè)態(tài)配比的合理性。這主要就是避免太多同類(lèi)產(chǎn)品互相沖擊市場(chǎng)。假如在一個(gè)容納500～600戶(hù)的小區(qū)內(nèi)，開(kāi)了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過(guò)了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營(yíng)情況都不會(huì)好，最終要有部分投資者撤退。
涉嫌擾民。開(kāi)發(fā)商在沿街住宅樓的一二層分散設(shè)計(jì)社區(qū)商鋪，沿街商店的喧囂造成居住區(qū)不得安寧，社區(qū)動(dòng)靜不分，必將造成商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況不理想。
考慮產(chǎn)品的投資價(jià)值，最重要的一個(gè)指標(biāo)就是投資回報(bào)率。以目前市場(chǎng)的水平，社區(qū)商鋪的投資回報(bào)約在9%～11%之間，10～12年收回成本。如果開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)高的投資回報(bào)率，小業(yè)主過(guò)分貪圖高回報(bào)的話(huà)，未來(lái)商家的運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，是無(wú)法持續(xù)下去的，因此超過(guò)11%的，都是沒(méi)有可投資性的。
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