門(mén)店尚未開(kāi)張，卻被提前一年并入財(cái)務(wù)報(bào)表；所租用建筑尚未竣工，卻已開(kāi)始支付租金——這樣的怪事就出現(xiàn)在大商股份的孫公司吉林 新瑪特 購(gòu)物休閑廣場(chǎng)有限公司身上。2013年剛剛開(kāi)業(yè)的吉林 新瑪特 ，早在一年前就被列入公司財(cái)報(bào)合并范圍，并在房產(chǎn)尚未竣工的情況下支付大量租金，導(dǎo)致去年虧損1246.52萬(wàn)元。

吉林 新瑪特 的營(yíng)業(yè)面積還存在虛增的嫌疑。大商股份公告的計(jì)租面積為54188平方米，高出大商集團(tuán)披露數(shù)據(jù)75%，且超過(guò)開(kāi)發(fā)商商業(yè)建筑面積的總額。

仔細(xì)梳理大商股份公告可以發(fā)現(xiàn)，吉林 新瑪特 虛增營(yíng)業(yè)面積只是冰山一角，大商股份旗下其他門(mén)店面積不實(shí)的問(wèn)題層出不窮。

未竣工先付千萬(wàn)租金

根據(jù)大商股份8月23日披露的半年報(bào)，上半年公司共有兩家門(mén)店開(kāi)張。其中，吉林 新瑪特 于2013年1月25日開(kāi)業(yè)，該門(mén)店位于吉林省吉林市豐滿(mǎn)區(qū)吉林大街世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè)，地下一層至地上四層，計(jì)租面積54188平方米。

蹊蹺的是，吉林 新瑪特 明明是今年初才開(kāi)始營(yíng)業(yè)，卻早在一年前就被納入到了大商股份2012年半年報(bào)的合并范圍。作為2012年上半年唯一一家新增合并單位，大商股份介紹稱(chēng)，吉林 新瑪特 擬于2012年下半年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，大商股份的做法顯然不符合零售企業(yè)的常規(guī)。考慮到經(jīng)營(yíng)性數(shù)據(jù)的可比性，通常新開(kāi)門(mén)店需要待正式營(yíng)業(yè)之后，甚至到下一個(gè)季度，才會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的合并處理。即使從大商股份自身而言，吉林 新瑪特 也違反了常規(guī)。2013年半年報(bào)顯示，新增合并單位2家，分別為：大商集團(tuán)沈陽(yáng)于洪 新瑪特 購(gòu)物休閑廣場(chǎng)有限公司、大商新瑪投資管理（深圳)有限公司。資料顯示，于洪 新瑪特 的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2012年12月25日。顯然，同為 新瑪特 門(mén)店，且均是對(duì)外租用場(chǎng)地，于洪 新瑪特 是在開(kāi)業(yè)之后的下一財(cái)務(wù)周期才納入合并范圍。

此外，吉林 新瑪特 2012年一直處于尚未營(yíng)業(yè)的狀態(tài)，卻在當(dāng)年年報(bào)中出現(xiàn)了1246.52萬(wàn)元的虧損。德勤華永會(huì)計(jì)事務(wù)所一位合伙人分析稱(chēng)，作為零售企業(yè)門(mén)店，開(kāi)業(yè)前不存在經(jīng)營(yíng)性虧損，裝修費(fèi)用也可以列為在建工程科目處理，年報(bào)的虧損可能是提前支付店面租金導(dǎo)致的。

2012年半年報(bào)披露，大商股份與吉林伯爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》約定 ，前五個(gè)租約年每年租金為2571.22萬(wàn)元人民幣，第六個(gè)租約年至第二十個(gè)租約年每年租金為2670.11萬(wàn)元人民幣。按照1246.52萬(wàn)元的虧損金額測(cè)算，大商股份大約于2012年7月開(kāi)始向伯爵房地產(chǎn)支付租金。

然而，事實(shí)上，2012年7月伯爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盛世紀(jì)項(xiàng)目根本不具備交付出租的條件。當(dāng)年7月13日，吉林市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾視察正在籌建中的吉林 新瑪特 ，提出希望這項(xiàng)2012年吉林市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目早竣工、早開(kāi)業(yè)。從施工現(xiàn)場(chǎng)情況看，盛世紀(jì)項(xiàng)目的商場(chǎng)部分仍處于土建階段，磚混結(jié)構(gòu)裸露，腳手架也尚未拆除。

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開(kāi)始日。大商股份近兩年的關(guān)聯(lián)租賃情況也顯示，租賃起始日多數(shù)以開(kāi)業(yè)時(shí)間為準(zhǔn)。然而，吉林 新瑪特 的現(xiàn)實(shí)情況是，大商股份在商業(yè)房產(chǎn)尚未竣工、不具備使用條件的情況下提前支付了1200余萬(wàn)元租金。

同一商鋪面積有三種說(shuō)法

吉林 新瑪特 不僅租賃起始日撲朔迷離，租用的營(yíng)業(yè)面積更是眾說(shuō)紛紜，大商股份、大商集團(tuán)、伯爵房地產(chǎn)等三方各執(zhí)一詞。吉林 新瑪特 租期20年，預(yù)計(jì)租金總支出5.29億元，如果以大商集團(tuán)在發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)（草案）中的數(shù)據(jù)測(cè)算，大商股份將為虛增的2萬(wàn)多平方米場(chǎng)地多支付1.91億元租金。

大商股份在半年報(bào)中披露，吉林 新瑪特 承租伯爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盛世紀(jì)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積57188平方米，計(jì)租面積54188平方米，租期20年。租金為前五個(gè)租約年1.30元/平方米/日，第六個(gè)租約年至第二十個(gè)租約年為1.35元/平方米/日。

在此之前，大商集團(tuán)今年6月份曾發(fā)布了一份發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)（草案），其中關(guān)于參股企業(yè)沈陽(yáng) 新瑪特 的介紹中提及：“吉林 新瑪特 地處吉林省吉林市豐滿(mǎn)區(qū)吉林大街105號(hào)，位于江南商圈，面積約為31028平方米。”需要指出的是，大商集團(tuán)披露的面積涵蓋了吉林 新瑪特 租用的所有樓層，“吉林 新瑪特 共有五層，地下一層為超市、家居用品，一層為化妝品、珠寶、女鞋、女包；二層為男裝、男鞋、男包等；三層為女裝；四層為童裝玩具、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)。”

二者比較，大商股份的計(jì)租面積明顯高于大商集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，面積涉嫌虛增23160平方米，超出比例高達(dá)75%。時(shí)間間隔2個(gè)月的兩份公告，大商股份、大商集團(tuán)的說(shuō)法差異極大。

吉林 新瑪特 真實(shí)租用的營(yíng)業(yè)面積到底是多少呢？或許可以借鑒一下開(kāi)發(fā)商伯爵房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。伯爵房地產(chǎn)曾在2011年發(fā)行了一份《中景萬(wàn)通地產(chǎn)股權(quán)投資計(jì)劃》的融資項(xiàng)目，擬投資標(biāo)的就是吉林 新瑪特 租用的盛世紀(jì)項(xiàng)目。伯爵房地產(chǎn)在項(xiàng)目簡(jiǎn)介中介紹：“盛世紀(jì)項(xiàng)目總投入約6.5億元，總占地面積2.323公頃，總建筑面積186339平方米，其中，住宅建筑面積為108265平方米，商業(yè)建筑面積為46050平方米，地下車(chē)庫(kù)面積為32023平方米。”顯然，大商股份披露的計(jì)租面積遠(yuǎn)超過(guò)了伯爵房地產(chǎn)資料中的商業(yè)建筑面積。

在此，假設(shè)大商集團(tuán)的數(shù)據(jù)是真實(shí)的，按照日租金1.30元/平方米，一年365日計(jì)算，大商股份可能會(huì)在20年期間為虛增的計(jì)租面積多掏出1.91億元。

門(mén)店頻現(xiàn)面積“黑洞”

半年報(bào)中，大商股份披露的百貨、超市等零售類(lèi)控股和全資子公司多達(dá)68家，這些零售門(mén)店既有租賃場(chǎng)地的輕資產(chǎn)模式，也有的是利用自有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。仔細(xì)梳理可以發(fā)現(xiàn)，吉林 新瑪特 虛增營(yíng)業(yè)面積只是冰山一角，大商股份旗下門(mén)店面積不實(shí)的問(wèn)題并不鮮見(jiàn)。

在大商股份6月份籌劃資產(chǎn)重組期間，大商集團(tuán)曾經(jīng)詳細(xì)披露了參股公司情況，其中包括：營(yíng)口 新瑪特 10%股權(quán)、錦州百貨7.43%股權(quán)、中百聯(lián)合4%股權(quán)、沈陽(yáng) 新瑪特 3%股權(quán)、鐵西 新瑪特 3%股權(quán)。上述公司的控股股東均為大商股份。

對(duì)比大商集團(tuán)與大商股份披露信息可以看到，除了主營(yíng)品牌代理的中百聯(lián)合之外，包括歸屬于沈陽(yáng) 新瑪特 的吉林 新瑪特 在內(nèi)，其他涉及的大商股份零售門(mén)店也普遍存在營(yíng)業(yè)面積虛增的問(wèn)題。

營(yíng)口 新瑪特 的門(mén)店位于營(yíng)口市站前區(qū)渤海大街東1號(hào)，大商集團(tuán)披露其自有物業(yè)面積約為2.3萬(wàn)平方米；而在大商股份官網(wǎng)則稱(chēng)：“建筑面積近3萬(wàn)平方米”。

錦州百貨擁有錦州百貨大樓、太和超市、錦州千盛百貨和錦州城市生活廣場(chǎng)4家門(mén)店。錦州城市生活廣場(chǎng)成立時(shí)間最短，大商集團(tuán)披露該門(mén)店共有三層，面積約為1.32平方米；而在大商股份2011年年報(bào)中，該門(mén)店租賃的建筑面積約1.79萬(wàn)平方米。

鐵西 新瑪特 擁有鐵西 新瑪特 和于洪 新瑪特 2家門(mén)店。其中，于洪 新瑪特 剛剛于2012年年底開(kāi)業(yè)，大商集團(tuán)披露該門(mén)店共有8層，面積約為5.6萬(wàn)平方米；而大商股份官網(wǎng)介紹稱(chēng)：“2012年12月25日，近8萬(wàn)平方米的沈陽(yáng)于洪 新瑪特 盛大開(kāi)業(yè)”，另外，在2012年年報(bào)中，該門(mén)店承租的總建筑面積被表述為不超過(guò)7.3萬(wàn)平方米。

以上信息顯示，大商集團(tuán)披露的營(yíng)口 新瑪特 、錦州百貨、沈陽(yáng) 新瑪特 和鐵西 新瑪特 等大商股份控股子公司均存在營(yíng)業(yè)面積數(shù)據(jù)不一的問(wèn)題。

分析人士指出，近年來(lái)，大商股份的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)頻頻與券商研究機(jī)構(gòu)給出的盈利預(yù)測(cè)相去甚遠(yuǎn)，租金支出方面的變動(dòng)空間可能成為公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。

2013年1月，大商股份吉林 新瑪特 即將開(kāi)業(yè)。

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