總綱
第一章：關于振興超市租賃背景
第二章：關于商鋪的市場分析與市場定位
第三章：關于商鋪業(yè)主的相關銷售定性
第四章：關于銷售商鋪的宣傳推廣方案
第五章：關于商鋪代理的服務組成
第六章：關于代理的相關說明
第一章：關于振興超市租賃背景
振興超市坐落于鄯善縣新城區(qū)，于2004年開業(yè)，超市分上下2層，業(yè)主在營業(yè)期內主主要通過1樓進行百貨銷售，2樓預期進行從事賓館行業(yè)，但根據超市所在的新城商圈的消費特點和市場環(huán)境，（第二章）業(yè)主是按照傳統(tǒng)的超市經營進行的定位，即依賴固定居民的消費購買力進行銷售活動，不符合本商圈的經營模式，（消費特征）由于在前期錯誤的市場定位和對風險性的分析不足，出現(xiàn)了經營困境，所在的超市出現(xiàn)了人氣嚴重不足，企業(yè)經營為艱的狀況。同時，在此情況下業(yè)主并沒有改變經營模式和經營轉移，致使企業(yè)呈現(xiàn)虧損的狀況/所以業(yè)主希望通過本公司的策劃以及 廣告 代理進行原有商鋪的租賃活動，減少企業(yè)虧損，扭轉現(xiàn)狀。
第二章：關于商鋪的市場分析與市場定位
商鋪的黃金定律必須結合所在的市場區(qū)域特點并確立符合這一市場的準確經營定位才能產生，本案（振興超市）做為商鋪銷售，首先是對市場進行合理分析，確立買方市場,買主
對本案的購買欲，商鋪與其他產品不同，地段因素雖然為房地產市場的首要因素，但要清晰經營類別的屬性，不能統(tǒng)一而論。價格并不能成為影響商鋪的首要因素，所以在銷售過程中，只有確立市場定位后才能進行價格優(yōu)勢的體現(xiàn)而不是以價格因素為前提去進行銷售活動。因為商鋪的運做是炒做商鋪的價值高端而不是價位的低端，否則就是適得其反。
首先分析本案的地段與所在的市場區(qū)域特點：
本案處于鄯善縣新城區(qū)，瀕臨312國道旁，屬于交通樞紐地位。為了闡述，將縣內的市場區(qū)域分為老城區(qū)與新城區(qū)2個部分。本案所在的市場區(qū)域為新城區(qū)，相對而言。老城區(qū)的市場區(qū)域和新城區(qū)有明顯的不同，現(xiàn)將不同點進行介紹與分析
老城區(qū)為縣內傳統(tǒng)的購物集中地，商場云集，百貨零售批發(fā)，服裝鞋帽，家電通訊，文化用品，農機產品，建材裝飾產業(yè)相對呈現(xiàn)一種規(guī)模經營的模式，此外，老城區(qū)人氣旺盛，主要是受3個因素影響形成：1是老城區(qū)的市場經營與發(fā)展時間相對較長，并呈現(xiàn)穩(wěn)步的趨勢，一般性商鋪業(yè)主已滿足現(xiàn)有的區(qū)域經商環(huán)境。2是老城區(qū)集中本縣政府單位，學校，居住小區(qū)等，消費的固定人口相對有保證。3是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是民族消費者進城市購物，以老城區(qū)為目的。也就所稱的“巴雜市場”，所以老城區(qū)的的這些經營產業(yè)依賴所在的市場優(yōu)勢與特點得以成長，與商鋪的業(yè)主的經營方式并無太大關系。但從消費特點來看老城區(qū)的同行業(yè)競爭激烈，價格競爭使商戶只能走產品低端價格的取向，并受大眾群體的消費意識影響，無論是產品和企業(yè)的品牌都不容易形成，從而難以提高消費檔次和產品利潤。只能以量的優(yōu)勢謀求發(fā)展與壯大。新型產業(yè)與時尚化的產業(yè)投資的推廣阻力較大。
相對新城區(qū)，就呈現(xiàn)與老城區(qū)截然不同的市場環(huán)境與產業(yè)構成。新城區(qū)總體發(fā)展時間不長，但也形成了以餐飲，娛樂，住宿為主體的經營模式。本區(qū)域固定人口并不多，并且相對分散。一般性產品居民習慣就近購買，所以說希望依靠人氣進行經營并不明智。尤其是不適合本區(qū)域的產業(yè)投資，即使業(yè)主再怎么會經營也受這一因素致命影響并不容易成功。其次本區(qū)域的購買市場應該確立在流動人口，經營類別應該確立符合為本區(qū)域特點的產業(yè)投資。本區(qū)域的優(yōu)勢在于消費水平較高。并不注重價格差距相對不大的這一產品的銷售因素，此外，老城區(qū)從發(fā)展面積（城市建設規(guī)劃）已經沒有太大發(fā)展空間。而新城區(qū)隨工業(yè)園與縣內旅游產業(yè)的發(fā)展，其未來發(fā)展空間巨大。2是老城區(qū)新型產業(yè)投資與市場消費觀念形成矛盾，新城區(qū)則利于。3是受季節(jié)性的影響，新城區(qū)在夏秋2季（或旅游旺季）人氣集中，商家利于進行產品銷售。4是新城區(qū)容易形成企業(yè)或產業(yè)的品牌發(fā)展。 5新城區(qū)的商務市場已經形成，而經營市場還沒有得到重視。
通過以上闡述，本案的銷售市場定位基本有了一個思路與認識。只有分析大的市場環(huán)境才利于本案入駐商戶的購買切入點。
第二章：關于商鋪業(yè)主的相關銷售定性
分析了本案的市場區(qū)域特征，第二就是進行市場定位與未來業(yè)主的投資分析。
市場定位：
1大型餐飲行業(yè)或娛樂行業(yè)（形成酒店或夜總會）進行整體的銷售或租賃。這符合本區(qū)域的特點，雖然存在竟爭，但總體環(huán)境是利于本項投資的。
2是圍繞餐飲進行一個整體行業(yè)的全面租賃。簡單解釋為將1樓做為特色飲食的組合經營，將若干個小的業(yè)主進行行業(yè)整合進行統(tǒng)一的規(guī)模市場競爭優(yōu)勢。而不能將小的很多不相干的行業(yè)進行入駐，這不利于業(yè)主的經營與其他相關銷售連帶問題。
3是進行批發(fā)市場商鋪出售，提供附近酒店，賓館，餐廳與石才工業(yè)園等單位企業(yè)所需的產品進行批發(fā)銷售并采取主動的銷售意識，同樣采取量的優(yōu)勢降低成本，再通過低價位占領市場，舉例石才工業(yè)園日用品的采購還是較分散的，商戶如果抓住這一市場也是可行的。并可以聯(lián)系其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型商店進行貨物鋪點。
4是進行規(guī)模產業(yè)的入駐，如旅游紀念品。舉例目前奇石協(xié)會的近20多戶經營主搬遷至叉路口附近?，F(xiàn)有地段是極其不利于旅游產品出售的。就要聯(lián)系進行洽談?；蜻M行本案的劃分，開辟旅游紀念品或城市特產批發(fā)專柜（干鮮果）進行招租。
5吸引新型產業(yè)的投資（如美容院，特色飲食，新型娛樂項目）
6集中一個行業(yè)，舉例將銷售汽車耗才的分散的商戶集中。
7 吸引老城區(qū)的行業(yè)跨區(qū)域。如通訊行業(yè)，將手機銷售，維護，回收的眾多小型業(yè)主進行洽談，爭取形成一個行業(yè)規(guī)?；倪M駐。
8 2樓做為商務樓層出售，在縣內很多企業(yè)并沒有對外的商務集中地，如石才行業(yè)的業(yè)務洽談或辦工都是采用本場原地，并沒有與生產地進行區(qū)分，從各方因素考慮這也是一大市場。
第三章：關于銷售商鋪的宣傳推廣方案
渠道：主：DM 副： 電視
廣告 的中心與作用點分析：
1 全面打造新的超市形象，將原振興超市從形式到內容全面更換，旨在扭轉原超市在市民消費者的不利（投資經商）的影響。樹立振興名樓的全新概念。
2 通過市場分析，進行對本商鋪的市場價值闡述，分析利弊，確立本案的市場購買層與投資熱點。
3 通過對租賃者的模式，規(guī)模，實力等情況，全面整合新的產業(yè)經營群體，通過競合或規(guī)劃，對入駐商戶的引導。
4 注重本次租賃活動的全面服務，提供法律咨詢服務，代理相關法律合同文本，解釋相關法律事宜，本公司并提供入駐商戶的置業(yè)投資顧問，同時售
樓中心提供相關的業(yè)務咨詢與財務過程的統(tǒng)計與核對等。
DM（本公司的 廣告 媒介 海報形式）
慧眼識金----新城區(qū)黃金地段的無限商機
2006年春 我縣黃金地段商鋪的價格引發(fā)全疆最低點
4.8元/平方米起價15年不變！
振興名樓全面租賃
位于鄯善縣新城交通樞紐地段的原振興超市。地處鄯善縣的城市門戶，瀕臨312國道。屬于新城經濟圈的重要市場地段，現(xiàn)全面租賃，最低價位4.8元/平方米起價，引發(fā)全疆商鋪價格的驚爆點。振興超市的的整體市場經營形式也將進行變革，打造新城區(qū)一個融合各項產業(yè)與小型商戶集中的振興名樓。
本名樓建筑分為2層，1樓門面以6.8元/平方米起價，2樓為4.8元起價，租賃面積總體為（ ）平方米。以30平方米為最低租賃底限。使用權為15年。1次性買斷。15年不變！舉例說明業(yè)主只需2萬元左右即可擁有自己的商鋪，并使用15年。期間業(yè)主也可自由轉讓租賃權。使縣內一般家庭的投資經商的愿望帶來前所未有的契機.
輕松解決家庭子女的就業(yè)問題！
中小企業(yè)開辦連鎖擴大市場渠道的夢想！
大型商戶介入鄯善市場的地段難題！
在12月20日至1月20日間，售樓中心將為入駐經營戶免費提供全面置業(yè)的法律服務和經營策劃咨詢。屆時將由（ ）律師事務所代理業(yè)主的相關法律咨詢，并由創(chuàng)世 廣告 公司提供經營戶的投資經營的策劃咨詢。消除業(yè)主的疑慮。力取買方賣方市場的雙贏。本次租賃活動由創(chuàng)世 廣告 公司單家代理。望廣大市民屆時進行相關咨詢，以及業(yè)務洽談
售樓部咨詢電話： 聯(lián)系人：
法律咨詢電話： 聯(lián)系人：
經營策劃咨詢： 聯(lián)系人：
商鋪的黃金定律 給您一雙惠眼識別
---致投資業(yè)主入駐名樓之前
李嘉誠說：房地產之所以成功，第一個關鍵因素是地段，第二是地段！第三還是地段！
1什么是地產業(yè)的黃金定率？
答：房地產業(yè)中，無論是商品住宅還是商鋪，做為開發(fā)商首先考慮的是地段因素。應為房地產業(yè)只要地段具有優(yōu)勢，那么銷售就具有最大的賣點，應為就買方市場而言，這是消費者最注重的問題。與生活的環(huán)境，交通的便利，配套的設施等等密切相關。其次是價位因素，房屋的建筑特色與物業(yè)管理等。最后是房屋的價格趨勢，是升值還是面臨貶值等。
所以地段的優(yōu)劣決定地產業(yè)是否具有市場力的前提。所以做為振興名樓，它的賣點首先是地段，尤其是用于投資經商，其次才是本樓的銷售價格的優(yōu)勢體現(xiàn)。舉例沙漠腹地有一套別墅，只出售1萬元那么也不會有人問津。
2振興名樓的地段有什么優(yōu)勢？
答：商鋪的黃金定律必須結合所在的市場區(qū)域特點并確立符合這一市場特征的經營定位才能產生，這是投資經營必須考慮的問題。同樣的地段，由于經營定位的不同就會產生不同的效果。振興名樓所在的地段，什么樣的投資才是符合這一市場區(qū)域特點的？分析如下：鄯善縣城城區(qū)，從市場特征。我將其劃分為新城區(qū)與老城區(qū)2個部分。相對而言。老城區(qū)的市場區(qū)域和新城區(qū)有明顯的不同：
老城區(qū)為縣內傳統(tǒng)的購物集中地，商場云集，從事百貨零售批發(fā)，服裝鞋帽，家電通訊，文化用品，農機產品，建材裝飾產業(yè)相對呈現(xiàn)一種規(guī)模經營的模式.
此外，老城區(qū)人氣旺盛，主要是受3個因素影響形成：
1是老城區(qū)的市場經營與發(fā)展時間相對較長，并呈現(xiàn)已經平穩(wěn)的趨勢，一般性商鋪業(yè)主已滿足現(xiàn)有的區(qū)域經商環(huán)境。
2是老城區(qū)集中本縣政府單位，學校，居住小區(qū)等，消費的固定人口相對有保證。
3是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以少數(shù)民族市民教多，這一消費群體進城市購物，以老城區(qū)為目的。也就所稱的“巴雜市場”，所以老城區(qū)的的這些經營產業(yè)依賴所在的市場優(yōu)勢與特點得以成長。
但從消費特點來看老城區(qū)的同行業(yè)相對集中，彼此市場競爭激烈，價格競爭使商戶只能走產品低端價格的取向，并受大眾群體的消費意識影響，無論是產品和企業(yè)的品牌都不容易形成與樹立。從而就難以提高市場消費檔次和產品利潤。只能以量的優(yōu)勢謀求發(fā)展與壯大。新型產業(yè)與時尚潮流產業(yè)投資的推廣阻力較大。
相對新城區(qū)，就呈現(xiàn)與老城區(qū)截然不同的市場環(huán)境與產業(yè)構成。新城區(qū)總體發(fā)展時間不長，但也形成了以餐飲，娛樂，住宿為主體的經營模式。本區(qū)域固定人口比較老城區(qū)并不多，并且相對分散。一般性產品居民習慣就近購買，所以說希望依靠人氣進行產品量化銷售并不明智。尤其是不適合本區(qū)域的產業(yè)投資，即使業(yè)主再怎么會經營也受這一因素致命影響并不容易成功。其次本區(qū)域的購買市場流動人口比較老城區(qū)較大（商務，旅游，貨運，暫時停留等）
所以說在新城區(qū)在置業(yè)類別應該確立符合為本區(qū)域特點的產業(yè)投資。本區(qū)域的優(yōu)勢在于
1消費檔次教高，不注重價格差距相對不大的這一產品的銷售因素，此外，老城區(qū)從發(fā)展面積（城市建設規(guī)劃）已經沒有太大發(fā)展空間。而新城區(qū)隨工業(yè)園與縣內旅游產業(yè)的發(fā)展其發(fā)展空間巨大。
2是老城區(qū)新型產業(yè)投資與市場消費觀念形成矛盾，新城區(qū)則利于。
3是受季節(jié)性的影響，新城區(qū)在夏秋2季（或旅游旺季）人氣集中，商家利于進行產品銷售。
4是新城區(qū)容易形成企業(yè)或產業(yè)的品牌發(fā)展。
5新城區(qū)的商務市場已經形成，而經營市場還沒有得到重視。
通過比較與分析，處于新城區(qū)中心地段的振興名樓就體現(xiàn)出它的市場黃金定律。只要選擇適合本區(qū)域的投資，那么就是經商的機遇。依此從大的環(huán)境去考慮市場，不能認為利潤的產生單一是企業(yè)或經營戶內部運做的結果。
3振興名樓適合做什么樣的產業(yè)投資或經營？
答：建議
1大型餐飲行業(yè)或娛樂行業(yè)（形成酒店或夜總會）雖然新城區(qū)行業(yè)已經集中，競爭也趨于激烈，但這卻是商機。同行間其實也存在一種潛在的合作，就是激活一個產業(yè)，形成規(guī)模，從而利于市場銷售。
2特色小型餐飲的規(guī)模入住，簡單解釋為將很多小型的特色餐飲進行自主經營但形成整體規(guī)模化的整體銷售群體，本名樓將2層規(guī)劃為名樓特色食府。邀請家庭式，特色小吃，民族食品等商戶，進行整合。業(yè)主可以進行群體整體購買，屆時本公司（創(chuàng)世 廣告 公司）將免費為業(yè)主進行相關布局規(guī)劃和經營指導。
3旅游紀念品專柜。（奇石行業(yè)，民族裝飾等）應為就本區(qū)域而言，為酒店集中地，旅游旺季的市場巨大，并且可以聯(lián)系酒店進行靈活的銷售模式。
4干鮮果批發(fā)市場。
5日用品批發(fā)市場，不建議零售。主要市場在于瀕臨石才工業(yè)園區(qū)，如果采用主動的銷售方式結合其他渠道與市場也為可行。
6新型產業(yè)，如美容院（規(guī)模）西餅屋，茶社，司諾克，網吧.關鍵在于經營方式。是否具有潮流性與特色。
7汽車零件與相關產品。
8電子通訊產品。但需一個完善的體系。如銷售，維修，買賣，以及多領域的相關產品。
9商務辦工場所，寫字樓?？h內的很多企業(yè)的辦工場所與生產線沒有分離。如做為對外銷售與接洽場所并不合適。
10其他老城區(qū)產業(yè)轉移。
11時尚商品。如花卉，禮儀用品，精品等。
11商戶的自主投資項目。
以上的經營項目與思路請業(yè)主進行分析考慮與選擇，振興名樓將根據建筑布局與商戶的投資項目進行規(guī)劃與劃分。此外，也希望業(yè)主有更多好的經營思維與方式進行投資。
4振興名樓的價格優(yōu)勢是什么？
1 全疆商鋪的最低價格：商鋪由于地段的不同（城市的不同）一般由不同的價格定位，在縣內一些商鋪的租賃費用一般平均為13-15元/平方米，而振興名樓的銷售價位從4.8元/平房米，平均價位僅為5.5元左右。
2 一次性支付.15年不變，商鋪與住宅的不同性就在與商鋪不大會存在貶值的可能，而升值則容易體現(xiàn)，隨著新城區(qū)的發(fā)展空間與縣內經濟的快速增長，旅游產業(yè)升溫，這一點不需過多說明。業(yè)主的風險性不大。
3 靈活性，15年內1次性支付，期間業(yè)主可以進行轉租，根據市場變化與自身情況進行價位的掌握，只需通過原始業(yè)主進行一個法律證明即可。
4 經營介入的門檻放寬，使很多沒有過多資金的一般家庭也可以進行投資經營。
5 需要說明的是：一般商鋪的運做重點是商鋪的價值高端而不是價位的低端，在這里通過闡述希望業(yè)主明確價值與價格的問題。這里提出的價格是價值的比.
5振興名樓在銷售過程中的服務內容是什么？
1 對于有意向的購買者，可先進行投資產業(yè)的登記并與本公司聯(lián)系，分析相關的投資可行性。本公司將免費按照購買者的投資項目進行相關建議。
2本公司將聘請相關律師，解答購買期間所有法律條款的事宜的解答。對合同簽署內容的認證。
3本公司將按照購買者的投資項目，進行整合布局。開辟經營產業(yè)區(qū)。
4舉辦名樓開業(yè)的 廣告 推廣。（電視，廣播，DM，網站全面啟動）相關民樓的整體形象與品牌宣傳方案。
振興超市的平面效果圖與說明（略）
設立經營產業(yè)區(qū)
獨立門面房
餐飲區(qū)
旅游紀念品專柜
禮儀用品專柜
娛樂休閑區(qū)
其他商品區(qū)
商務辦工樓層（2F）
大型企業(yè)的產業(yè)入駐
振興超市的銷售價格一覽表（略）
電視
宣傳期：12月21日-1月5日
過程：
1拍攝振興超市的具體環(huán)境。（文案采用DM稿）
2拍攝售樓中心工作。
4拍攝創(chuàng)世 廣告 公司。（萬總講話：本公司代理此次振興名樓的整體策劃銷售方案，旨在通過 廣告 公司與企業(yè)間的合作進行市場的共同協(xié)作，同時為廣大的市民提供一個經商置業(yè)的機會，希望有意向的市民與本公司聯(lián)系，我們將為客戶，業(yè)主搭建一個合理，系統(tǒng)的合作模式，取得相關各方的互利與互惠）
5拍攝法律律師事務所（介紹相關投資的關鍵問題）
第五章：關于商鋪代理的服務組成
法律咨詢 ：1合同起草，制訂（業(yè)主， 廣告 公司，購買者的各方關系的合同文本）
2開辟法律咨詢熱線
3集中銷售部所匯總的法律咨詢問題，進行周日或周六的集中闡明。
售樓中心： 1進行購買者的接待。
2介紹本案的相關情況與租賃方式價格。
3總結租賃情況，每日匯總至公司。進行分析會。
4聯(lián)系財務部，法律咨詢與策劃部，及時反映購買者的相關問題。
策劃部門： 1制訂本次活動的策劃方案，（市場分析， 廣告 推廣，出售活動以及服務過程）
2開辟咨詢熱線?；卮鹳徺I者投資的可行性與風險性分析。
3 根據商戶入駐情況，劃分經營產業(yè)片區(qū)。
4制訂銷售進度表與分析，安排各項工作人員到位，
4對振興名樓的整體推廣）商務形象，品牌規(guī)劃。
財務部： 1 核算客戶的購買價格與各項費用匯總。
2代理客戶的收款，開票，以及向業(yè)主交納。
3登記入帳。
4核對本公司代理業(yè)務完畢的利潤所得。
第六章：關于代理的相關說明）略）
第一章：關于振興超市租賃背景
第二章：關于商鋪的市場分析與市場定位
第三章：關于商鋪業(yè)主的相關銷售定性
第四章：關于銷售商鋪的宣傳推廣方案
第五章：關于商鋪代理的服務組成
第六章：關于代理的相關說明
第一章：關于振興超市租賃背景
振興超市坐落于鄯善縣新城區(qū)，于2004年開業(yè)，超市分上下2層，業(yè)主在營業(yè)期內主主要通過1樓進行百貨銷售，2樓預期進行從事賓館行業(yè)，但根據超市所在的新城商圈的消費特點和市場環(huán)境，（第二章）業(yè)主是按照傳統(tǒng)的超市經營進行的定位，即依賴固定居民的消費購買力進行銷售活動，不符合本商圈的經營模式，（消費特征）由于在前期錯誤的市場定位和對風險性的分析不足，出現(xiàn)了經營困境，所在的超市出現(xiàn)了人氣嚴重不足，企業(yè)經營為艱的狀況。同時，在此情況下業(yè)主并沒有改變經營模式和經營轉移，致使企業(yè)呈現(xiàn)虧損的狀況/所以業(yè)主希望通過本公司的策劃以及 廣告 代理進行原有商鋪的租賃活動，減少企業(yè)虧損，扭轉現(xiàn)狀。
第二章：關于商鋪的市場分析與市場定位
商鋪的黃金定律必須結合所在的市場區(qū)域特點并確立符合這一市場的準確經營定位才能產生，本案（振興超市）做為商鋪銷售，首先是對市場進行合理分析，確立買方市場,買主
對本案的購買欲，商鋪與其他產品不同，地段因素雖然為房地產市場的首要因素，但要清晰經營類別的屬性，不能統(tǒng)一而論。價格并不能成為影響商鋪的首要因素，所以在銷售過程中，只有確立市場定位后才能進行價格優(yōu)勢的體現(xiàn)而不是以價格因素為前提去進行銷售活動。因為商鋪的運做是炒做商鋪的價值高端而不是價位的低端，否則就是適得其反。
首先分析本案的地段與所在的市場區(qū)域特點：
本案處于鄯善縣新城區(qū)，瀕臨312國道旁，屬于交通樞紐地位。為了闡述，將縣內的市場區(qū)域分為老城區(qū)與新城區(qū)2個部分。本案所在的市場區(qū)域為新城區(qū)，相對而言。老城區(qū)的市場區(qū)域和新城區(qū)有明顯的不同，現(xiàn)將不同點進行介紹與分析
老城區(qū)為縣內傳統(tǒng)的購物集中地，商場云集，百貨零售批發(fā)，服裝鞋帽，家電通訊，文化用品，農機產品，建材裝飾產業(yè)相對呈現(xiàn)一種規(guī)模經營的模式，此外，老城區(qū)人氣旺盛，主要是受3個因素影響形成：1是老城區(qū)的市場經營與發(fā)展時間相對較長，并呈現(xiàn)穩(wěn)步的趨勢，一般性商鋪業(yè)主已滿足現(xiàn)有的區(qū)域經商環(huán)境。2是老城區(qū)集中本縣政府單位，學校，居住小區(qū)等，消費的固定人口相對有保證。3是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是民族消費者進城市購物，以老城區(qū)為目的。也就所稱的“巴雜市場”，所以老城區(qū)的的這些經營產業(yè)依賴所在的市場優(yōu)勢與特點得以成長，與商鋪的業(yè)主的經營方式并無太大關系。但從消費特點來看老城區(qū)的同行業(yè)競爭激烈，價格競爭使商戶只能走產品低端價格的取向，并受大眾群體的消費意識影響，無論是產品和企業(yè)的品牌都不容易形成，從而難以提高消費檔次和產品利潤。只能以量的優(yōu)勢謀求發(fā)展與壯大。新型產業(yè)與時尚化的產業(yè)投資的推廣阻力較大。
相對新城區(qū)，就呈現(xiàn)與老城區(qū)截然不同的市場環(huán)境與產業(yè)構成。新城區(qū)總體發(fā)展時間不長，但也形成了以餐飲，娛樂，住宿為主體的經營模式。本區(qū)域固定人口并不多，并且相對分散。一般性產品居民習慣就近購買，所以說希望依靠人氣進行經營并不明智。尤其是不適合本區(qū)域的產業(yè)投資，即使業(yè)主再怎么會經營也受這一因素致命影響并不容易成功。其次本區(qū)域的購買市場應該確立在流動人口，經營類別應該確立符合為本區(qū)域特點的產業(yè)投資。本區(qū)域的優(yōu)勢在于消費水平較高。并不注重價格差距相對不大的這一產品的銷售因素，此外，老城區(qū)從發(fā)展面積（城市建設規(guī)劃）已經沒有太大發(fā)展空間。而新城區(qū)隨工業(yè)園與縣內旅游產業(yè)的發(fā)展，其未來發(fā)展空間巨大。2是老城區(qū)新型產業(yè)投資與市場消費觀念形成矛盾，新城區(qū)則利于。3是受季節(jié)性的影響，新城區(qū)在夏秋2季（或旅游旺季）人氣集中，商家利于進行產品銷售。4是新城區(qū)容易形成企業(yè)或產業(yè)的品牌發(fā)展。 5新城區(qū)的商務市場已經形成，而經營市場還沒有得到重視。
通過以上闡述，本案的銷售市場定位基本有了一個思路與認識。只有分析大的市場環(huán)境才利于本案入駐商戶的購買切入點。
第二章：關于商鋪業(yè)主的相關銷售定性
分析了本案的市場區(qū)域特征，第二就是進行市場定位與未來業(yè)主的投資分析。
市場定位：
1大型餐飲行業(yè)或娛樂行業(yè)（形成酒店或夜總會）進行整體的銷售或租賃。這符合本區(qū)域的特點，雖然存在竟爭，但總體環(huán)境是利于本項投資的。
2是圍繞餐飲進行一個整體行業(yè)的全面租賃。簡單解釋為將1樓做為特色飲食的組合經營，將若干個小的業(yè)主進行行業(yè)整合進行統(tǒng)一的規(guī)模市場競爭優(yōu)勢。而不能將小的很多不相干的行業(yè)進行入駐，這不利于業(yè)主的經營與其他相關銷售連帶問題。
3是進行批發(fā)市場商鋪出售，提供附近酒店，賓館，餐廳與石才工業(yè)園等單位企業(yè)所需的產品進行批發(fā)銷售并采取主動的銷售意識，同樣采取量的優(yōu)勢降低成本，再通過低價位占領市場，舉例石才工業(yè)園日用品的采購還是較分散的，商戶如果抓住這一市場也是可行的。并可以聯(lián)系其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型商店進行貨物鋪點。
4是進行規(guī)模產業(yè)的入駐，如旅游紀念品。舉例目前奇石協(xié)會的近20多戶經營主搬遷至叉路口附近?，F(xiàn)有地段是極其不利于旅游產品出售的。就要聯(lián)系進行洽談?；蜻M行本案的劃分，開辟旅游紀念品或城市特產批發(fā)專柜（干鮮果）進行招租。
5吸引新型產業(yè)的投資（如美容院，特色飲食，新型娛樂項目）
6集中一個行業(yè)，舉例將銷售汽車耗才的分散的商戶集中。
7 吸引老城區(qū)的行業(yè)跨區(qū)域。如通訊行業(yè)，將手機銷售，維護，回收的眾多小型業(yè)主進行洽談，爭取形成一個行業(yè)規(guī)?；倪M駐。
8 2樓做為商務樓層出售，在縣內很多企業(yè)并沒有對外的商務集中地，如石才行業(yè)的業(yè)務洽談或辦工都是采用本場原地，并沒有與生產地進行區(qū)分，從各方因素考慮這也是一大市場。
第三章：關于銷售商鋪的宣傳推廣方案
渠道：主：DM 副： 電視
廣告 的中心與作用點分析：
1 全面打造新的超市形象，將原振興超市從形式到內容全面更換，旨在扭轉原超市在市民消費者的不利（投資經商）的影響。樹立振興名樓的全新概念。
2 通過市場分析，進行對本商鋪的市場價值闡述，分析利弊，確立本案的市場購買層與投資熱點。
3 通過對租賃者的模式，規(guī)模，實力等情況，全面整合新的產業(yè)經營群體，通過競合或規(guī)劃，對入駐商戶的引導。
4 注重本次租賃活動的全面服務，提供法律咨詢服務，代理相關法律合同文本，解釋相關法律事宜，本公司并提供入駐商戶的置業(yè)投資顧問，同時售
樓中心提供相關的業(yè)務咨詢與財務過程的統(tǒng)計與核對等。
DM（本公司的 廣告 媒介 海報形式）
慧眼識金----新城區(qū)黃金地段的無限商機
2006年春 我縣黃金地段商鋪的價格引發(fā)全疆最低點
4.8元/平方米起價15年不變！
振興名樓全面租賃
位于鄯善縣新城交通樞紐地段的原振興超市。地處鄯善縣的城市門戶，瀕臨312國道。屬于新城經濟圈的重要市場地段，現(xiàn)全面租賃，最低價位4.8元/平方米起價，引發(fā)全疆商鋪價格的驚爆點。振興超市的的整體市場經營形式也將進行變革，打造新城區(qū)一個融合各項產業(yè)與小型商戶集中的振興名樓。
本名樓建筑分為2層，1樓門面以6.8元/平方米起價，2樓為4.8元起價，租賃面積總體為（ ）平方米。以30平方米為最低租賃底限。使用權為15年。1次性買斷。15年不變！舉例說明業(yè)主只需2萬元左右即可擁有自己的商鋪，并使用15年。期間業(yè)主也可自由轉讓租賃權。使縣內一般家庭的投資經商的愿望帶來前所未有的契機.
輕松解決家庭子女的就業(yè)問題！
中小企業(yè)開辦連鎖擴大市場渠道的夢想！
大型商戶介入鄯善市場的地段難題！
在12月20日至1月20日間，售樓中心將為入駐經營戶免費提供全面置業(yè)的法律服務和經營策劃咨詢。屆時將由（ ）律師事務所代理業(yè)主的相關法律咨詢，并由創(chuàng)世 廣告 公司提供經營戶的投資經營的策劃咨詢。消除業(yè)主的疑慮。力取買方賣方市場的雙贏。本次租賃活動由創(chuàng)世 廣告 公司單家代理。望廣大市民屆時進行相關咨詢，以及業(yè)務洽談
售樓部咨詢電話： 聯(lián)系人：
法律咨詢電話： 聯(lián)系人：
經營策劃咨詢： 聯(lián)系人：
商鋪的黃金定律 給您一雙惠眼識別
---致投資業(yè)主入駐名樓之前
李嘉誠說：房地產之所以成功，第一個關鍵因素是地段，第二是地段！第三還是地段！
1什么是地產業(yè)的黃金定率？
答：房地產業(yè)中，無論是商品住宅還是商鋪，做為開發(fā)商首先考慮的是地段因素。應為房地產業(yè)只要地段具有優(yōu)勢，那么銷售就具有最大的賣點，應為就買方市場而言，這是消費者最注重的問題。與生活的環(huán)境，交通的便利，配套的設施等等密切相關。其次是價位因素，房屋的建筑特色與物業(yè)管理等。最后是房屋的價格趨勢，是升值還是面臨貶值等。
所以地段的優(yōu)劣決定地產業(yè)是否具有市場力的前提。所以做為振興名樓，它的賣點首先是地段，尤其是用于投資經商，其次才是本樓的銷售價格的優(yōu)勢體現(xiàn)。舉例沙漠腹地有一套別墅，只出售1萬元那么也不會有人問津。
2振興名樓的地段有什么優(yōu)勢？
答：商鋪的黃金定律必須結合所在的市場區(qū)域特點并確立符合這一市場特征的經營定位才能產生，這是投資經營必須考慮的問題。同樣的地段，由于經營定位的不同就會產生不同的效果。振興名樓所在的地段，什么樣的投資才是符合這一市場區(qū)域特點的？分析如下：鄯善縣城城區(qū)，從市場特征。我將其劃分為新城區(qū)與老城區(qū)2個部分。相對而言。老城區(qū)的市場區(qū)域和新城區(qū)有明顯的不同：
老城區(qū)為縣內傳統(tǒng)的購物集中地，商場云集，從事百貨零售批發(fā)，服裝鞋帽，家電通訊，文化用品，農機產品，建材裝飾產業(yè)相對呈現(xiàn)一種規(guī)模經營的模式.
此外，老城區(qū)人氣旺盛，主要是受3個因素影響形成：
1是老城區(qū)的市場經營與發(fā)展時間相對較長，并呈現(xiàn)已經平穩(wěn)的趨勢，一般性商鋪業(yè)主已滿足現(xiàn)有的區(qū)域經商環(huán)境。
2是老城區(qū)集中本縣政府單位，學校，居住小區(qū)等，消費的固定人口相對有保證。
3是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以少數(shù)民族市民教多，這一消費群體進城市購物，以老城區(qū)為目的。也就所稱的“巴雜市場”，所以老城區(qū)的的這些經營產業(yè)依賴所在的市場優(yōu)勢與特點得以成長。
但從消費特點來看老城區(qū)的同行業(yè)相對集中，彼此市場競爭激烈，價格競爭使商戶只能走產品低端價格的取向，并受大眾群體的消費意識影響，無論是產品和企業(yè)的品牌都不容易形成與樹立。從而就難以提高市場消費檔次和產品利潤。只能以量的優(yōu)勢謀求發(fā)展與壯大。新型產業(yè)與時尚潮流產業(yè)投資的推廣阻力較大。
相對新城區(qū)，就呈現(xiàn)與老城區(qū)截然不同的市場環(huán)境與產業(yè)構成。新城區(qū)總體發(fā)展時間不長，但也形成了以餐飲，娛樂，住宿為主體的經營模式。本區(qū)域固定人口比較老城區(qū)并不多，并且相對分散。一般性產品居民習慣就近購買，所以說希望依靠人氣進行產品量化銷售并不明智。尤其是不適合本區(qū)域的產業(yè)投資，即使業(yè)主再怎么會經營也受這一因素致命影響并不容易成功。其次本區(qū)域的購買市場流動人口比較老城區(qū)較大（商務，旅游，貨運，暫時停留等）
所以說在新城區(qū)在置業(yè)類別應該確立符合為本區(qū)域特點的產業(yè)投資。本區(qū)域的優(yōu)勢在于
1消費檔次教高，不注重價格差距相對不大的這一產品的銷售因素，此外，老城區(qū)從發(fā)展面積（城市建設規(guī)劃）已經沒有太大發(fā)展空間。而新城區(qū)隨工業(yè)園與縣內旅游產業(yè)的發(fā)展其發(fā)展空間巨大。
2是老城區(qū)新型產業(yè)投資與市場消費觀念形成矛盾，新城區(qū)則利于。
3是受季節(jié)性的影響，新城區(qū)在夏秋2季（或旅游旺季）人氣集中，商家利于進行產品銷售。
4是新城區(qū)容易形成企業(yè)或產業(yè)的品牌發(fā)展。
5新城區(qū)的商務市場已經形成，而經營市場還沒有得到重視。
通過比較與分析，處于新城區(qū)中心地段的振興名樓就體現(xiàn)出它的市場黃金定律。只要選擇適合本區(qū)域的投資，那么就是經商的機遇。依此從大的環(huán)境去考慮市場，不能認為利潤的產生單一是企業(yè)或經營戶內部運做的結果。
3振興名樓適合做什么樣的產業(yè)投資或經營？
答：建議
1大型餐飲行業(yè)或娛樂行業(yè)（形成酒店或夜總會）雖然新城區(qū)行業(yè)已經集中，競爭也趨于激烈，但這卻是商機。同行間其實也存在一種潛在的合作，就是激活一個產業(yè)，形成規(guī)模，從而利于市場銷售。
2特色小型餐飲的規(guī)模入住，簡單解釋為將很多小型的特色餐飲進行自主經營但形成整體規(guī)模化的整體銷售群體，本名樓將2層規(guī)劃為名樓特色食府。邀請家庭式，特色小吃，民族食品等商戶，進行整合。業(yè)主可以進行群體整體購買，屆時本公司（創(chuàng)世 廣告 公司）將免費為業(yè)主進行相關布局規(guī)劃和經營指導。
3旅游紀念品專柜。（奇石行業(yè)，民族裝飾等）應為就本區(qū)域而言，為酒店集中地，旅游旺季的市場巨大，并且可以聯(lián)系酒店進行靈活的銷售模式。
4干鮮果批發(fā)市場。
5日用品批發(fā)市場，不建議零售。主要市場在于瀕臨石才工業(yè)園區(qū)，如果采用主動的銷售方式結合其他渠道與市場也為可行。
6新型產業(yè)，如美容院（規(guī)模）西餅屋，茶社，司諾克，網吧.關鍵在于經營方式。是否具有潮流性與特色。
7汽車零件與相關產品。
8電子通訊產品。但需一個完善的體系。如銷售，維修，買賣，以及多領域的相關產品。
9商務辦工場所，寫字樓?？h內的很多企業(yè)的辦工場所與生產線沒有分離。如做為對外銷售與接洽場所并不合適。
10其他老城區(qū)產業(yè)轉移。
11時尚商品。如花卉，禮儀用品，精品等。
11商戶的自主投資項目。
以上的經營項目與思路請業(yè)主進行分析考慮與選擇，振興名樓將根據建筑布局與商戶的投資項目進行規(guī)劃與劃分。此外，也希望業(yè)主有更多好的經營思維與方式進行投資。
4振興名樓的價格優(yōu)勢是什么？
1 全疆商鋪的最低價格：商鋪由于地段的不同（城市的不同）一般由不同的價格定位，在縣內一些商鋪的租賃費用一般平均為13-15元/平方米，而振興名樓的銷售價位從4.8元/平房米，平均價位僅為5.5元左右。
2 一次性支付.15年不變，商鋪與住宅的不同性就在與商鋪不大會存在貶值的可能，而升值則容易體現(xiàn)，隨著新城區(qū)的發(fā)展空間與縣內經濟的快速增長，旅游產業(yè)升溫，這一點不需過多說明。業(yè)主的風險性不大。
3 靈活性，15年內1次性支付，期間業(yè)主可以進行轉租，根據市場變化與自身情況進行價位的掌握，只需通過原始業(yè)主進行一個法律證明即可。
4 經營介入的門檻放寬，使很多沒有過多資金的一般家庭也可以進行投資經營。
5 需要說明的是：一般商鋪的運做重點是商鋪的價值高端而不是價位的低端，在這里通過闡述希望業(yè)主明確價值與價格的問題。這里提出的價格是價值的比.
5振興名樓在銷售過程中的服務內容是什么？
1 對于有意向的購買者，可先進行投資產業(yè)的登記并與本公司聯(lián)系，分析相關的投資可行性。本公司將免費按照購買者的投資項目進行相關建議。
2本公司將聘請相關律師，解答購買期間所有法律條款的事宜的解答。對合同簽署內容的認證。
3本公司將按照購買者的投資項目，進行整合布局。開辟經營產業(yè)區(qū)。
4舉辦名樓開業(yè)的 廣告 推廣。（電視，廣播，DM，網站全面啟動）相關民樓的整體形象與品牌宣傳方案。
振興超市的平面效果圖與說明（略）
設立經營產業(yè)區(qū)
獨立門面房
餐飲區(qū)
旅游紀念品專柜
禮儀用品專柜
娛樂休閑區(qū)
其他商品區(qū)
商務辦工樓層（2F）
大型企業(yè)的產業(yè)入駐
振興超市的銷售價格一覽表（略）
電視
宣傳期：12月21日-1月5日
過程：
1拍攝振興超市的具體環(huán)境。（文案采用DM稿）
2拍攝售樓中心工作。
4拍攝創(chuàng)世 廣告 公司。（萬總講話：本公司代理此次振興名樓的整體策劃銷售方案，旨在通過 廣告 公司與企業(yè)間的合作進行市場的共同協(xié)作，同時為廣大的市民提供一個經商置業(yè)的機會，希望有意向的市民與本公司聯(lián)系，我們將為客戶，業(yè)主搭建一個合理，系統(tǒng)的合作模式，取得相關各方的互利與互惠）
5拍攝法律律師事務所（介紹相關投資的關鍵問題）
第五章：關于商鋪代理的服務組成
法律咨詢 ：1合同起草，制訂（業(yè)主， 廣告 公司，購買者的各方關系的合同文本）
2開辟法律咨詢熱線
3集中銷售部所匯總的法律咨詢問題，進行周日或周六的集中闡明。
售樓中心： 1進行購買者的接待。
2介紹本案的相關情況與租賃方式價格。
3總結租賃情況，每日匯總至公司。進行分析會。
4聯(lián)系財務部，法律咨詢與策劃部，及時反映購買者的相關問題。
策劃部門： 1制訂本次活動的策劃方案，（市場分析， 廣告 推廣，出售活動以及服務過程）
2開辟咨詢熱線?；卮鹳徺I者投資的可行性與風險性分析。
3 根據商戶入駐情況，劃分經營產業(yè)片區(qū)。
4制訂銷售進度表與分析，安排各項工作人員到位，
4對振興名樓的整體推廣）商務形象，品牌規(guī)劃。
財務部： 1 核算客戶的購買價格與各項費用匯總。
2代理客戶的收款，開票，以及向業(yè)主交納。
3登記入帳。
4核對本公司代理業(yè)務完畢的利潤所得。
第六章：關于代理的相關說明）略）
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本文來源： 振興超市商鋪租賃策劃案
