2013年末，國(guó)內(nèi)一家雜志根據(jù)《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)等大公司和多個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域一線品牌的分布情況，以及公司人的落戶意愿，對(duì)國(guó)內(nèi)400個(gè)城市進(jìn)行排名。以珠三角第二梯隊(duì)為目標(biāo)的惠州位列國(guó)內(nèi)“二線城市”。

然而，作為現(xiàn)代城市主要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一的實(shí)體商業(yè)，在惠州卻出現(xiàn)一面撤場(chǎng)消息不斷，一面新玩家持續(xù)涌入的景象。進(jìn)入今年6月，位于南壇的百佳超市結(jié)業(yè)，海雅百貨撤場(chǎng)，入駐不足兩年的麥德龍超市也宣告將很快撤離。另一面，大隆財(cái)富廣場(chǎng)、大新城商業(yè)購(gòu)物中心、東湖花園九區(qū)等大型商業(yè)項(xiàng)目則在緊張施工，預(yù)計(jì)將于兩年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)。

麥德龍未成集聚影響盈利

位于惠州大道的麥德龍超市，早前有媒體報(bào)道將于不久后撤離。7月2日晚8點(diǎn)，記者前往超市附近走訪。

超市內(nèi)場(chǎng)，鞋區(qū)、家居、箱包的部分售架已經(jīng)清空，數(shù)碼，服裝大部分的已空。在燈具五金區(qū)，售貨員還在做著最后的貨架調(diào)整，將擺放位置較高的貨品移到旁邊已經(jīng)空出的售架。電視機(jī)也有一半空位，但存貨的降價(jià)并不明顯，倒是部分電腦和打印設(shè)備以7折左右的優(yōu)惠出售，吸引不少顧客上前詢問(wèn)。快消類的膨化食品、時(shí)令蔬菜的貨架已經(jīng)全空，肉類也基本清空。為了搬運(yùn)貨物，一輛鏟車留在兩個(gè)空貨架間，不少葡萄酒被碼上貨板，等待裝運(yùn)到倉(cāng)庫(kù)。工作人員告訴記者，由于超市將在8月1日關(guān)門，現(xiàn)在已經(jīng)不會(huì)重新進(jìn)貨了，并向記者抱怨自己運(yùn)氣不佳：剛在這里做了不久，超市關(guān)門后還要重新找工作。旁邊娛樂(lè)場(chǎng)所酷迪ktv前臺(tái)的工作人員對(duì)記者表示，超市關(guān)門不會(huì)對(duì)其造成影響，會(huì)一直照常營(yíng)業(yè)。

記者注意到，超市前面的駿波汽車修配廠等老舊房屋，對(duì)麥德龍超市形成明顯遮擋。周圍店鋪也大多為五金、機(jī)械設(shè)備等，餐飲、休閑等商家偏少，雖然只是晚上9點(diǎn)左右，除了超市附近，周邊已經(jīng)很少有店鋪經(jīng)營(yíng)。這與1公里之外的吉之島差別明顯。

然而，麥德龍的撤離并未阻礙該區(qū)域?qū)嶓w商業(yè)發(fā)展的腳步。就在其對(duì)面，一個(gè)新的商業(yè)綜合體正在緊張施工。賽格假日廣場(chǎng)，總建筑面積95935平方，定位是商業(yè)、文化寫字樓。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的惠州市群星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司招商人員向記者表示，麥德龍超市的關(guān)閉，對(duì)他們沒(méi)有影響：“超市的客戶群體不同，麥德龍主要是面對(duì)大宗采購(gòu)，我們是為市民服務(wù)的普超。”對(duì)于周邊購(gòu)物環(huán)境不佳的問(wèn)題，他承認(rèn)確屬短板，但旋即表示，在建的綜合體僅為工程第一期，之后還將著手二、三期的步行街和文化沙龍建設(shè)，營(yíng)造更加多樣、舒適的購(gòu)物環(huán)境。這從側(cè)面驗(yàn)證了周邊商業(yè)發(fā)展對(duì)商業(yè)綜合體的影響。

沒(méi)有形成商家集聚效應(yīng)的商業(yè)圈，僅是實(shí)體商業(yè)撤離的因素之一。作為麥地—河南岸商圈中心的世貿(mào)中心大樓里，海雅百貨已經(jīng)是人去樓空，大門緊閉。同一樓棟的魔方KTV等商家不得不使用旁邊隔出的單一電梯作為臨時(shí)通道。對(duì)比鮮明的是，雖然是周三晚上，周圍的人人樂(lè)超市等商家依然生意紅火。

華貿(mào)中心體驗(yàn)消費(fèi)尚需“總部”支撐

從較為初級(jí)的超市+商鋪的傳統(tǒng)百貨到體驗(yàn)式購(gòu)物為特色，惠州實(shí)體商業(yè)的升級(jí)路徑明顯，然而，這并未完全解決商業(yè)發(fā)展的生存問(wèn)題。作為體驗(yàn)式購(gòu)物的代表，位于江北的總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心，有嘉禾影院、精品超市BHG，國(guó)際知名品牌BOSS、CK，卻仍然未能盈利，年虧損超過(guò)600萬(wàn)元。

“商業(yè)綜合體”將電影院線、城市步行街、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓放在同一個(gè)建筑里，已成為城市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。然而，足夠量級(jí)的中高端消費(fèi)能力才是支撐其滾動(dòng)發(fā)展的源泉。根據(jù)現(xiàn)有商家的運(yùn)營(yíng)情況看，按照目前惠州普通工薪階層的消費(fèi)水平，似乎并不足以支撐眾多體量巨大的商業(yè)綜合體保持在盈利水準(zhǔn)。

吸引大型企業(yè)總部入駐，從而吸引中高收入的就業(yè)人員入惠是拓展實(shí)體商業(yè)發(fā)展的重要方式。今年1月21日，《惠州市人民政府關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）出臺(tái)。《意見(jiàn)》中提出，惠州要以成為華南地區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)基地為目標(biāo)，打造適宜總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境，其中惠城區(qū)主要發(fā)展金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、商貿(mào)物流等總部。

此外，近期多家購(gòu)物中心的撤出并不意味著大型實(shí)體商業(yè)的減少，而表明應(yīng)根據(jù)區(qū)域消費(fèi)能力適宜規(guī)劃商業(yè)體的數(shù)量和體量。百佳和海雅百貨的撤出就與江北商業(yè)形成的消費(fèi)者截流作用有關(guān)。據(jù)悉，今后的3年內(nèi)，惠州還將新增11家大型購(gòu)物中心。在城市總體消費(fèi)量相對(duì)一定的情況下，如此多的購(gòu)物中心扎堆放出，很難讓人對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況保持樂(lè)觀。惠州市住建局直屬規(guī)劃分局負(fù)責(zé)人莊禮濱對(duì)記者表示，城市規(guī)劃主要體現(xiàn)在指導(dǎo)性和控制性規(guī)劃上，比如住宅用地周邊一般會(huì)配置10%的商業(yè)用地，單純的商業(yè)用地也會(huì)對(duì)建筑面積等進(jìn)行約束，但具體采取臨街商鋪、商業(yè)綜合體還是其它方式，更多是市場(chǎng)行為。

如何找準(zhǔn)定位，發(fā)掘特色是每一個(gè)“中心”從籌劃開(kāi)始便需思考的問(wèn)題。以記者曾走訪的廣州正佳廣場(chǎng)為例，其長(zhǎng)期開(kāi)設(shè)各種大型展覽或活動(dòng)，從海洋動(dòng)物展覽到全國(guó)最大面積商場(chǎng)涂鴉，每隔數(shù)月時(shí)間便更新一次，吸引客流的同時(shí)讓消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)保持新鮮感，而惠州各購(gòu)物中心或商業(yè)綜合體的此類活動(dòng)仍舊較少，在此方面尚有更多挖掘空間。

世聯(lián)行綜合體業(yè)務(wù)總經(jīng)理宋春生

商業(yè)綜合體

難在長(zhǎng)期持續(xù)開(kāi)發(fā)

專家聲音

二三線城市通過(guò)構(gòu)建主干道路拉大城市格局的發(fā)展階段已經(jīng)基本告一段落，慢慢讓位于既有區(qū)塊的功能升級(jí)。一線城市的建設(shè)用地基本告罄，主要以原有建筑的自身改造為主，二三線城市還有土地可供開(kāi)發(fā)，商業(yè)綜合體的建設(shè)是升級(jí)的主要手段。

然而，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)往往是純住宅建設(shè)拿地困難下的被動(dòng)之舉。住宅和綜合體的開(kāi)發(fā)模式有著很大區(qū)別，前者更多利用資金杠桿，后者更多依賴較長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)開(kāi)發(fā)獲利。對(duì)綜合體的經(jīng)營(yíng)不了解，就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)狀態(tài)五花八門。再加上融資渠道的欠缺，很多運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)欠缺的開(kāi)發(fā)商，會(huì)優(yōu)先開(kāi)發(fā)可較快帶來(lái)現(xiàn)金流的公寓等，將不易產(chǎn)生現(xiàn)金流的酒店等業(yè)態(tài)推后開(kāi)發(fā)。有著較為成熟商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，則會(huì)用之前開(kāi)發(fā)獲利來(lái)彌補(bǔ)下個(gè)綜合體項(xiàng)目短期的資金流動(dòng)。

一個(gè)二線城市面積在10萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，前三年的開(kāi)發(fā)投入大約在8億到10億元，每年的融資成本按照10%計(jì)算，就有8000萬(wàn)，而租金收入一般也就在6000萬(wàn)到8000萬(wàn)。僅此計(jì)算，維持盈虧平衡已經(jīng)不易，而綜合體本身運(yùn)營(yíng)投入還包括人工、營(yíng)銷和能源費(fèi)用，每年也至少需要3000萬(wàn)，這還沒(méi)有算上為了招商對(duì)租金的減免，吸引品牌店鋪入駐提供的其它優(yōu)惠等等。前期的開(kāi)發(fā)投入極為燒錢，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)如果能獲得政府支持，可以加快開(kāi)發(fā)速度，從而加快資金回收，而實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)很可能就栽下去，沒(méi)有起身的機(jī)會(huì)。

一段時(shí)間內(nèi)綜合體開(kāi)發(fā)可能出現(xiàn)“一窩蜂”現(xiàn)象，這就需要政府對(duì)總量進(jìn)行調(diào)控。但由于商業(yè)投入對(duì)市場(chǎng)的敏感性優(yōu)于住宅，隨著城市人口的集聚、消費(fèi)層次的提升，在開(kāi)發(fā)商各顯其能、不斷投入和招商的過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心和綜合體都會(huì)慢慢成長(zhǎng)起來(lái)。

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本文來(lái)源： 超市紛紛離場(chǎng) 大型綜合體“錢”景如何？