進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著國(guó)內(nèi)興起建設(shè)商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心的浪潮，素以敢拼敢闖的東莞開(kāi)發(fā)商也不甘落后，開(kāi)始籌劃屬于自己的商業(yè)王國(guó)。

　　在2001年完成立項(xiàng)后，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)考察了29個(gè)歐美及東南亞國(guó)家，借鑒15個(gè)世界上成功MA LL設(shè)計(jì)理念，歷時(shí)3年考證，反復(fù)8次選址論證之后，三元盈暉最后將其商業(yè)項(xiàng)目選址在當(dāng)時(shí)有點(diǎn)城市郊區(qū)意味的萬(wàn)江。因項(xiàng)目總占地達(dá)到45萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)到了119萬(wàn)平方米。這個(gè)龐然大物還被美國(guó)《時(shí)代周刊》評(píng)選為世界最大購(gòu)物中心。在完成基礎(chǔ)建設(shè)和招商后，2002年華南MA LL正式宣布試營(yíng)業(yè)。按照當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的估算，華南MA LL日均消費(fèi)額預(yù)計(jì)將達(dá)1117 .69萬(wàn)元，年銷(xiāo)售額高達(dá)40 .7億。

　　很快，現(xiàn)實(shí)給了他們重重一擊。稀少的人流、過(guò)高的定位以及舉步維艱的運(yùn)營(yíng)狀況，讓原本還未到兩年免租期的大部分商業(yè)開(kāi)始陸續(xù)撤離。

　　在入駐主力店相繼撤走后，原開(kāi)發(fā)商三元盈暉開(kāi)始與首進(jìn)東莞的北大資源集團(tuán)進(jìn)行低調(diào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒏拿ㄎ粸樾氯A南MA LL·生活城變身救贖。令人惋惜的是，這個(gè)龐然大物并沒(méi)能因改名換姓給其帶來(lái)好運(yùn)，人氣持續(xù)低迷。其間，因建筑體量大、空置率較高引來(lái)央視等多家媒體關(guān)注，甚至被媒體評(píng)為“鬼城”。

　　無(wú)奈，為了讓這個(gè)龐大商業(yè)綜合體能有起色，兩年前，開(kāi)發(fā)商再次更換新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，重新定位、招商、更換外立面、加裝煤氣等設(shè)施，踏上艱難轉(zhuǎn)身之路。

　　10月25日，這個(gè)曾被稱(chēng)為“世界最大的購(gòu)物中心”的商業(yè)綜合體完成一期商鋪簽約，并準(zhǔn)備在明年年初開(kāi)業(yè)。重新定位后的新華南MA LL即將再次上路，這次它能否取得成功，或許只有時(shí)間能給我們答案!

　　始建于2002年的東莞華南MA LL，曾因項(xiàng)目逐漸體量巨大被美國(guó)《時(shí)代周刊》評(píng)為世界最大的購(gòu)物中心。自2005年開(kāi)始營(yíng)業(yè)至今，8年期間因商鋪長(zhǎng)期處于空置、商家不斷撤出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓重組等現(xiàn)象備受外界關(guān)注。其間，甚至一度傳言項(xiàng)目空置率高達(dá)9 9 %而引來(lái)央視等媒體關(guān)注。在今年年初的東莞兩會(huì)上，東莞市常務(wù)副市長(zhǎng)梁國(guó)英曾將其作為失敗案例，告誡萬(wàn)江政府在打造龍灣濱江綜合體時(shí)要吸取其教訓(xùn)。

　　不過(guò)，時(shí)隔半年后，華南MA L L新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在完成調(diào)研、調(diào)整定位后，這個(gè)曾被冠以“世界最大購(gòu)物中心”的巨無(wú)霸商業(yè)項(xiàng)目再次換裝出發(fā)。10月25日下午，重新進(jìn)行定位的新華南MA L L舉辦招商簽約大會(huì)，引進(jìn)以天和百貨為主的20余家國(guó)內(nèi)知名百貨、餐飲商家，重新起航。新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)將如何打造新華南MA L L?如何避免此前已出現(xiàn)的重重問(wèn)題，南都記者帶你走進(jìn)這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目的前世今生。

前世今生

　　步履沉重的“全球十大購(gòu)物中心之首”

　　2005年7月，號(hào)稱(chēng)中國(guó)首個(gè)超大型主題購(gòu)物公園的華南M A LL正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目目標(biāo)成為亞洲乃至世界上最宏偉、最大規(guī)模的M A LL商業(yè)建筑群之一。美國(guó)時(shí)代華納、加拿大IM A X公司、英國(guó)BBC天線寶寶、肯德基、麥當(dāng)勞、歐洲最大的建材裝飾零售商百家居、新加坡歡笑天地、深圳銅鑼灣百貨、阿瑪百貨、好又多超市、西湖春天、香格里拉酒店、尼羅河酒店、錦江之星連鎖酒店等商家先后入駐華南M A LL。材料顯示，當(dāng)時(shí)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)估算華南MA L L日均消費(fèi)額將達(dá)1117.69萬(wàn)元，年銷(xiāo)售額高達(dá)40 .7億。

　　2006年6月，時(shí)代華納、好又多、加拿大IM A X、百家居等商家撤場(chǎng)。

　　2006年底，開(kāi)發(fā)商三元盈暉將華南M A LL的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北大資源集團(tuán)重組啟動(dòng)。

　　2007年9月，華南M A LL項(xiàng)目更名為“新華南M A LL·生活城”，由原來(lái)的“主題購(gòu)物公園”升級(jí)為“新都市主義國(guó)際生活街區(qū)”。

　　2008年7月，新華南M A LL·生活城的萬(wàn)國(guó)美食城正式啟動(dòng)招商，這是新股東北大資源入駐后的又一次重點(diǎn)招商，三元盈暉投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理郝巖表示“要將萬(wàn)國(guó)美食城打造成為東莞及珠三角乃至華南地區(qū)的餐飲名片”。

　　2012年4月，微博及部分媒體流傳，新華南M A LL空置率超過(guò)99%。其時(shí)，萬(wàn)達(dá)電影院、歡笑天地、肯德基、麥當(dāng)勞、真功夫、必勝客、SPA R超市家電賣(mài)場(chǎng)以及工廠直銷(xiāo)中心等商家仍在運(yùn)營(yíng)。三元盈暉官方回應(yīng)稱(chēng)，整個(gè)新華南M A LL的實(shí)際空置率約為36%。

　　2013年10月，華南M A LL召開(kāi)招商簽約大會(huì)，將定位調(diào)整為務(wù)實(shí)的“立足萬(wàn)江，輻射東莞”，華南M A LL新商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)稱(chēng)，項(xiàng)目一期招商目標(biāo)基本完成。他們將不盲目求全，不好高騖遠(yuǎn)，尊重市場(chǎng)，迎合市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，市場(chǎng)需要什么我們就做什么，未來(lái)的華南M A LL將是大眾消費(fèi)的聚集地，是東莞特色商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

　　進(jìn)展首期5 .3萬(wàn)平方米商業(yè)將于明年年初開(kāi)業(yè)

　　作為國(guó)內(nèi)占地面積和建筑面積最大的商業(yè)綜合體，新華南M A LL的每一次動(dòng)作都能引起外界的普遍關(guān)注。

　　2012年，在引進(jìn)全新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)后，新華南M A LL開(kāi)始了新的征程。“經(jīng)過(guò)3個(gè)月系統(tǒng)調(diào)研，1年多時(shí)間調(diào)整，華南M A LL將原來(lái)‘立足珠三角，輻射全中國(guó)’的定位改為‘立足萬(wàn)江，輻射東莞’，開(kāi)始逐漸獲得市場(chǎng)認(rèn)同。”在10月25日的招商簽約大會(huì)上，北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓表示，目前新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已著手對(duì)新華南M A LL項(xiàng)目進(jìn)行外立面換彩、交通動(dòng)線調(diào)整、業(yè)態(tài)功能升級(jí)等改造。

　　“新的華南M A LL將以立足娛樂(lè)，帶動(dòng)餐飲，發(fā)展零售，整體推進(jìn)為發(fā)展思路，將招商工作分兩期進(jìn)行。第一期招商總面積約為5.3萬(wàn)平方米，主要集中在A 1、A 2區(qū)，以百貨、餐飲業(yè)態(tài)為主，目前招商工作已基本完成，預(yù)計(jì)將于2014年年初正式開(kāi)業(yè);第二期招商的B C區(qū)，預(yù)計(jì)將在2015年啟動(dòng)招商。”高鐵栓表示，目前已有超過(guò)20余家國(guó)內(nèi)知名百貨、餐飲、超市等進(jìn)駐，首期5.3萬(wàn)平方米商業(yè)將于明年年初正式營(yíng)業(yè)。

　　南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前一期商業(yè)外立面基本進(jìn)入收尾工作，同時(shí)首批簽約的天和百貨已經(jīng)著手籌備工作。此外，位于項(xiàng)目?jī)?nèi)的萬(wàn)達(dá)影城、SPA R超市、歡笑天地等在營(yíng)主力店也進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)改造。

　　目標(biāo)新華南MA LL將輻射周邊近30萬(wàn)居民生活

　　據(jù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介紹，項(xiàng)目占地面積達(dá)45萬(wàn)平方米，建筑面積119萬(wàn)平方米。但事實(shí)上，除去北大資源御灣、盛世華南等住宅項(xiàng)目外，華南M A LL的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積為45 .7萬(wàn)平方米，除去已經(jīng)開(kāi)業(yè)的20 .7萬(wàn)平方米的酒店配套，項(xiàng)目實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積僅有25萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于重新調(diào)整華南M A LL項(xiàng)目定位一事，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人高鐵栓表示，“立足萬(wàn)江，輻射東莞”的定位相比之前“立足珠三角、輻射全中國(guó)”的定位更加務(wù)實(shí)和接地氣。高鐵栓也坦承，此前因定位過(guò)于高端、商家不斷撤離讓開(kāi)業(yè)8年之久的華南M A LL經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的陣痛。

　　與此同時(shí)，他表示，在新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，調(diào)整定位的新華南M A LL將迎來(lái)新的生機(jī)。“項(xiàng)目位于萬(wàn)江中心區(qū)域，毗鄰東莞市汽車(chē)總站，兩公里范圍內(nèi)有大型居住小區(qū)8個(gè)，社區(qū)11個(gè)，居住人口近30萬(wàn)，途經(jīng)公交路線20多條。華南M A LL周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、酒店一應(yīng)俱全，逐漸成熟的配套設(shè)施和環(huán)境，為之帶來(lái)了喜人的商業(yè)氛圍和客流。”高鐵栓表示，隨著近幾年該片區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，居住人群不斷增加，給項(xiàng)目未來(lái)成功的可能性增加了砝碼。高鐵栓透露，據(jù)項(xiàng)目方統(tǒng)計(jì)，周一至周五項(xiàng)目?jī)?nèi)平均客流約2萬(wàn)人，周六周日可達(dá)到5萬(wàn)多人。

　　高鐵栓表示，今年上半年，華南M A LL還完成了三橋兩廊改造工程，將項(xiàng)目?jī)?nèi)原有的三座橋梁拆除，為交通動(dòng)線和客流動(dòng)線的流暢性提供了切實(shí)保障。即將開(kāi)業(yè)的新華南M A LL將為周邊近30萬(wàn)居民提供日常生活、娛樂(lè)、休閑的好去處。

　　追溯昔日定位過(guò)高團(tuán)隊(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)性或是敗北主因

　　雖然新的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已接手華南M A LL，但外界對(duì)于整個(gè)擁有龐大體量的項(xiàng)目能否成功運(yùn)營(yíng)，仍存有很多疑問(wèn)。

　　這座被稱(chēng)為“世界最大購(gòu)物中心”的商業(yè)綜合體，自2005年正式營(yíng)業(yè)至今，8年期間幾經(jīng)波折，命途多舛。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，該項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)兩年后，先是入駐主力店相繼撤走，后是開(kāi)發(fā)商低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組后變更項(xiàng)目名進(jìn)行救贖。只是，改名換姓并未給新華南M A LL帶來(lái)好運(yùn)，人氣一直低迷。多數(shù)人認(rèn)為，主因是其最初的定位過(guò)于高端無(wú)法讓市場(chǎng)接受和商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)性。

　　長(zhǎng)期研究商業(yè)項(xiàng)目的深圳時(shí)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理熊杰曾撰文指出，體量龐大、定位高端的華南M A LL在開(kāi)業(yè)后不到兩年，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致好又多、百安居等主力商家相繼撤走，其主要原因是：選址上存在硬傷，一個(gè)建面超過(guò)百萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目建在原本比較人煙稀少的地方(當(dāng)時(shí)萬(wàn)江住宅小區(qū)不多)，商圈客流嚴(yán)重不足，無(wú)法得到支撐。項(xiàng)目最初定位要‘立足珠三角，輻射全中國(guó)’，定位有些脫離區(qū)位實(shí)際，貪大求全。另外，雖開(kāi)業(yè)時(shí)花重金聘請(qǐng)了國(guó)際策劃團(tuán)隊(duì)，但脫離本地消費(fèi)習(xí)慣，加上客流量的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致華南M A LL的經(jīng)營(yíng)舉步維艱。

　　對(duì)于上述關(guān)于華南M A LL敗北的分析，接受南都記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示了認(rèn)同。但如今，這個(gè)重新定位、換裝出發(fā)的巨無(wú)霸商業(yè)項(xiàng)目將走向何方?或許，只有時(shí)間才能解答。

　　網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

　　超過(guò)半數(shù)受訪者期待

　　新華南MALL開(kāi)業(yè)

　　為了解市民對(duì)于即將在明年年初開(kāi)業(yè)的新華南M A LL的購(gòu)物意向和期待程度，南方都市報(bào)聯(lián)合網(wǎng)站進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。在為期兩天的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查中，共收集到近160份有效問(wèn)卷。其中，2/3的受訪者表示，等開(kāi)業(yè)后會(huì)到新華南M A LL逛街、購(gòu)物，其中最吸引他們前往的還是游樂(lè)設(shè)施比較多。對(duì)于目前新華南M A LL存在的問(wèn)題中，多數(shù)受訪者選擇了特色商家不夠，導(dǎo)致吸引力不夠。過(guò)半的受訪者表示期待新華南M A LL開(kāi)業(yè)。

　　受訪者表示，目前在東莞去星河城逛街比較多，其次分別是鴻福路、第一國(guó)際等商圈。

　　現(xiàn)場(chǎng)走訪

　　游樂(lè)設(shè)施吸引了大批深圳、惠州的孩子前來(lái)游玩

　　從東莞市中心區(qū)駕車(chē)至新華南M A LL需要20分鐘左右。當(dāng)南都記者于周二上午十點(diǎn)半來(lái)到該項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管正在裝修升級(jí)的華南M A LL處處是圍擋，腳手架林立，但一側(cè)仍停放著成排來(lái)自深圳、惠州等地的市際大巴，多數(shù)是各地小學(xué)組織學(xué)生集體前來(lái)游玩。

　　從停車(chē)場(chǎng)沿著主干道往商場(chǎng)里走，能感覺(jué)到明顯的人氣落差。在外圍的歡笑天地等游樂(lè)設(shè)施集中的區(qū)域，孩子們帶給了這座占地45萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心應(yīng)有的喧囂;臨街的肯德基、麥當(dāng)勞等快餐門(mén)店不斷有顧客進(jìn)出消費(fèi)，而購(gòu)物中心一側(cè)入口旁占據(jù)三個(gè)鋪面的一家便利店則掛著“臨時(shí)外出”的牌子緊鎖大門(mén)。在商場(chǎng)內(nèi)部，只有手扶梯附近零星有一兩家商鋪在經(jīng)營(yíng)，多銷(xiāo)售玩具和游樂(lè)場(chǎng)周邊產(chǎn)品，通常購(gòu)物中心最豐富的服裝、鞋包等零售店在此難覓蹤跡。此外，在該項(xiàng)目入駐時(shí)間最長(zhǎng)的萬(wàn)達(dá)電影城，或許因?yàn)檎巧习鄷r(shí)間，門(mén)可羅雀，僅偶爾有工作人員走動(dòng)。

　　“暑假、國(guó)慶是這里最主要的銷(xiāo)售期，因?yàn)槲覀兊南M(fèi)對(duì)象都是孩子。”一家玩具店的店員表示，幾乎每天都有學(xué)校組織的學(xué)生旅游團(tuán)是他們的主要客源。據(jù)她透露，面積約80平方米的鋪面每月租金約1萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)是五年租約的第三年了。“聽(tīng)說(shuō)最近整個(gè)商場(chǎng)要升級(jí)，我們這一塊區(qū)域的一樓二樓也被一個(gè)老板全包了，之后(業(yè)績(jī))應(yīng)該會(huì)好很多。”在聊到購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型時(shí)，她流露出頗強(qiáng)的信心，“到時(shí)候租約期滿我們肯定還會(huì)續(xù)租的。”

　　在東莞工作已有數(shù)年的阿威去年在盛世華南購(gòu)買(mǎi)了人生第一套房子，因平時(shí)工作在南城區(qū)，剛剛?cè)胱r(shí)，他對(duì)于周邊缺少大型商業(yè)感到失望。不過(guò)，近期看到華南M A LL重新啟動(dòng)招商后，他覺(jué)得新的華南M A LL相比之前已有了更好的基礎(chǔ)。“周邊居民都希望能有一個(gè)大的購(gòu)物中心，目前只有嘉榮超市，感到還是欠缺了一點(diǎn)。”阿威表示，自己對(duì)新華南M A LL的前景比較看好，畢竟萬(wàn)江城區(qū)目前住宅小區(qū)林立，居住在這里的市民需要一個(gè)購(gòu)物中心，滿足日常生活購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑的去處。

　　對(duì)話運(yùn)營(yíng)商

　　高鐵栓：增加消費(fèi)層次，由影院和游樂(lè)場(chǎng)帶動(dòng)餐飲業(yè)

　　10月29日，南都記者就外界關(guān)于新華南M A LL在項(xiàng)目定位、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目改造等問(wèn)題專(zhuān)訪了負(fù)責(zé)新華南M A LL項(xiàng)目的東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓。

　　南方都市報(bào)：華南M A LL自2005年開(kāi)業(yè)以來(lái)，一路磕磕絆絆，始終未能達(dá)到預(yù)期。這次重新招商開(kāi)業(yè)，你有信心嗎?

　　高鐵栓：我是去年6月份來(lái)操盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目的，但早在20 0 2年華南M A LL項(xiàng)目剛拿地的時(shí)候，我就有關(guān)注過(guò)，當(dāng)時(shí)我還在百盛百貨擔(dān)任總經(jīng)理。因?yàn)轫?xiàng)目體量巨大，從事商業(yè)地產(chǎn)的圈內(nèi)人相信都知道這個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)年我也仔細(xì)研究過(guò)華南M A LL項(xiàng)目的企劃，認(rèn)為他們的思路和想法有可取之處，但當(dāng)時(shí)也心存疑問(wèn)，在東莞做這樣大體量的一個(gè)項(xiàng)目，行嗎?后來(lái)的運(yùn)營(yíng)情況也證明了當(dāng)時(shí)的想法，但直到2012年我和團(tuán)隊(duì)接手這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)目前周邊的環(huán)境比原來(lái)要樂(lè)觀很多，周邊住宅小區(qū)林立，居住人口近30萬(wàn)人，這是項(xiàng)目能夠成功的最主要因素。

　　南都：但僅有人口還不足以支撐起如此體量的商業(yè)項(xiàng)目吧?

　　高鐵栓：是，除了商業(yè)項(xiàng)目最需要的人流外，整個(gè)項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)等都是很重要的。

　　我聽(tīng)同事介紹說(shuō)，2005年華南M A LL剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候，對(duì)面還是大片空地，不遠(yuǎn)處是農(nóng)田;而現(xiàn)在，這里的住宅區(qū)已經(jīng)逐漸成熟，晚上購(gòu)物中心外停車(chē)場(chǎng)停得滿滿當(dāng)當(dāng)，這些給了我和團(tuán)隊(duì)很深的印象。截至目前，萬(wàn)達(dá)影院、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、真功夫等餐飲，在如此艱難的境況下也堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)了七八年，這給了我充足的信心。

　　說(shuō)實(shí)話，若在七八年前做這個(gè)項(xiàng)目，的確有些超前，超前的最主要原因在于市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟，沒(méi)有充足的人口支撐，而現(xiàn)在我們認(rèn)為，是時(shí)候了!目前華南M A LL周邊3-5公里范圍內(nèi)，已經(jīng)有近30萬(wàn)常住人口，經(jīng)過(guò)測(cè)算每個(gè)周末也有3-4萬(wàn)人流到此地消費(fèi)。這樣的人氣，足以支撐項(xiàng)目“立足萬(wàn)江，輻射東莞”的新定位了。從現(xiàn)階段來(lái)看，華南M A LL仍然有很多機(jī)會(huì)，但跟許多成功的商業(yè)項(xiàng)目一樣，還需要經(jīng)歷3-5年的市場(chǎng)培育期。

　　南都：“立足萬(wàn)江，輻射東莞”的項(xiàng)目定位相比之前更接地氣，商業(yè)業(yè)態(tài)如何調(diào)整?

　　高鐵栓：從此前數(shù)個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)的客源以吃喝玩樂(lè)為主，零售的需求并不強(qiáng)烈。在不斷與同城的購(gòu)物中心比對(duì)和研究中，我們得出結(jié)論，東莞快消品牌的市場(chǎng)還未成熟，高端消費(fèi)大量外流。

　　因此，一味想要引進(jìn)名牌、大牌的想法是不可取的。我們決定增加項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)層次，由影院和游樂(lè)場(chǎng)帶動(dòng)餐飲業(yè)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，希望最終能成為一個(gè)大眾消費(fèi)聚集地。從品牌引入方面來(lái)看，我們注意將品牌維持在東莞市民熟知的水準(zhǔn)，既要迎合整體市場(chǎng)，又要體現(xiàn)華南M A LL的特點(diǎn)。除天和百貨外，此次簽約的千品壽司、秦韻面館、蒙自源連盛茶餐廳等餐飲都是經(jīng)過(guò)東莞市場(chǎng)多年篩選的、受到市民歡迎的品牌。

　　南都：此前，關(guān)于項(xiàng)目高空置率頻頻被媒體曝光，這是否會(huì)影響到你們的招商?

　　高鐵栓：我們現(xiàn)在并不著急。在餐飲方面，商戶看到我們的裝修升級(jí)和外立面改造這些動(dòng)作的實(shí)際效果出來(lái)后，參與熱情很高。按照項(xiàng)目的規(guī)劃，下一步將加大3D影院、興趣教育等兒童體驗(yàn)式內(nèi)容在項(xiàng)目中的比例。在兒童教育方面，我們現(xiàn)在跟深圳的麥魯小鎮(zhèn)已經(jīng)進(jìn)行了多輪洽談，目前達(dá)成合作的可能性很大。由于認(rèn)可他們的品質(zhì)，所以我們寧可多花2-3個(gè)月的時(shí)間去爭(zhēng)取，也是為了實(shí)現(xiàn)華南M A LL未來(lái)的整體定位。

　　南都：那現(xiàn)在華南M A LL的空置情況究竟如何?

　　高鐵栓：華南M A LL此前給人感覺(jué)空置率較高，一方面是因?yàn)樵隗w量上受到了宣傳的誤導(dǎo)，另一方面則是因?yàn)轫?xiàng)目的“臉面”沒(méi)有做好，在首層、二層扶梯附近等容易看到的空間里空鋪非常多。項(xiàng)目整體占地面積達(dá)45萬(wàn)平方米，建筑面積119萬(wàn)平方米。事實(shí)上，除去北大資源御灣、盛世華南等住宅項(xiàng)目外，華南M A LL的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積為45.7萬(wàn)平方米，其中還包括20 .7萬(wàn)平方米的酒店配套，因此，項(xiàng)目實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積僅有25萬(wàn)平方米。

　　目前，撇開(kāi)零星的商鋪不談，在萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城、歡笑天地和SPA R超市這三家中流砥柱已經(jīng)占據(jù)10萬(wàn)平方米的情況下，仍需要招商的15萬(wàn)平方米我們準(zhǔn)備分兩期進(jìn)行。其中一期的5 .3萬(wàn)平方米招商完成度很高，已經(jīng)簽約的26家餐飲在裝修升級(jí)完成之后入駐，將于明年年初正式開(kāi)業(yè)。屆時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的空置面積就剩下 二 期9 .8萬(wàn) 平 方 米 ，空 置 率 約21 .4%，這部分將于2015年完成招商、營(yíng)業(yè)。

　　專(zhuān)家建言

　　只有大眾購(gòu)物中心

　　未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ泡^大

　　郭增利，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任

　　華南M A LL經(jīng)歷八年發(fā)展，因項(xiàng)目定位、運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題導(dǎo)致一直經(jīng)營(yíng)不利，這是我們的一大教訓(xùn)。如今，華南M A LL終于進(jìn)入項(xiàng)目重新定位和調(diào)整的時(shí)候，目前已引進(jìn)了很多熟悉的品牌。

　　目前國(guó)內(nèi)有超過(guò)3100余家購(gòu)物中心，回想整個(gè)發(fā)展歷程，早期以美式購(gòu)物中心作為參考樣本的購(gòu)物中心均遇到了各式各樣的問(wèn)題。去年和今年，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)生了比較明顯的分化，以各種奢侈品牌為主的高端購(gòu)物中心，整個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)出現(xiàn)了下滑甚至是斷崖式下滑。時(shí)尚類(lèi)購(gòu)物中心雖在北京、上海等一線城市仍有很大的潛力和動(dòng)能，但大多數(shù)城市的時(shí)尚類(lèi)購(gòu)物中心也出現(xiàn)了不同程度的下滑。相反，有一種購(gòu)物中心則出現(xiàn)了增長(zhǎng)，就是跟老百姓日常生活結(jié)合緊密的購(gòu)物中心，它們的業(yè)績(jī)均在持續(xù)、穩(wěn)定上漲，所以大眾購(gòu)物中心才是未來(lái)中國(guó)真正需要且發(fā)展?jié)摿^大的購(gòu)物中心。

　　雖然新華南M A LL此次引進(jìn)的品牌中，沒(méi)有國(guó)內(nèi)一線大的品牌，恰恰這些熟悉本地消費(fèi)者的品牌占據(jù)了大部分 ，而 他 們 能 夠 真 正 支 撐 像 華 南M A LL這樣的商業(yè)綜合體的發(fā)展，在經(jīng)歷了8年坎坷后，能夠正視自己的不足，能夠及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，重新定位，讓購(gòu)物中心能夠和城市的發(fā)展、市民的生活緊密結(jié)合，這樣的購(gòu)物中心是受消費(fèi)者歡迎的，也能夠幫助零售商取得好的業(yè)績(jī)。

　　華南M A LL出現(xiàn)的問(wèn)題也是國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)購(gòu)物中心的縮影，購(gòu)物中心應(yīng)該在緊密聯(lián)系城市發(fā)展的規(guī)律基礎(chǔ)上，認(rèn)真、客觀地分析實(shí)際消費(fèi)需求，制定出最合理的商業(yè)定位，引進(jìn)市民最熟悉的零售商品牌。從整體上來(lái)說(shuō)，隨著人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力的變化，購(gòu)物中心就應(yīng)該隨之而變，緊跟市場(chǎng)需求。目前，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心除了要增量發(fā)展外，還需要進(jìn)行存量調(diào)整。存量調(diào)整更可能是未來(lái)幾年中，中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的主旋律，過(guò)去是百貨與百貨之間的競(jìng)爭(zhēng)，隨著購(gòu)物中心的崛起，數(shù)量增多，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生變化，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，購(gòu)物中心的定位和業(yè)態(tài)要進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化，不斷地調(diào)整、不斷地優(yōu)化才能滿足市場(chǎng)需求，而不被淘汰。

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本文來(lái)源： “世界最大購(gòu)物中心”華南mall八年后艱難轉(zhuǎn)身