昨天，第一太平戴維斯發(fā)布最新零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告，上海全市購(gòu)物中心總存量已經(jīng)升至620萬(wàn)平方米。未來(lái)3年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)仍將持續(xù)迎來(lái)大量供應(yīng)，年度供應(yīng)總量預(yù)計(jì)都將超過(guò)100萬(wàn)平方米。

零售物業(yè)供應(yīng)持續(xù)旺盛

近年來(lái)，滬上零售市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，經(jīng)濟(jì)增速放緩、購(gòu)物中心供應(yīng)持續(xù)增加、租戶(hù)談判難度加大，乃至網(wǎng)購(gòu)及海淘正持續(xù)沖擊實(shí)體零售市場(chǎng)。

第一太平戴維斯在報(bào)告中指出，2013年全年，上海市場(chǎng)上共有8個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，合計(jì)體量71.76萬(wàn)平方米，較2012年供應(yīng)略增3.8%。其中，月星環(huán)球港就占到供應(yīng)面積的44.6%。

截至2013年底，全市購(gòu)物中心總存量同比增長(zhǎng)13.0%，升至620萬(wàn)平方米。其中，靜安嘉里中心和淮海路iapm的入市，使得核心商圈存量同比增長(zhǎng)15.8%至150萬(wàn)平方米。

上海零售物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)仍將持續(xù)旺盛，今年全年預(yù)計(jì)還將有11個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)供應(yīng)面積約100萬(wàn)平方米。其中僅浦東世博和普陀中環(huán)區(qū)域的供應(yīng)量都將超過(guò)20萬(wàn)平方米。

而2015年和2016年上海零售物業(yè)市場(chǎng)的年度供應(yīng)量預(yù)計(jì)也都在100萬(wàn)平方米左右。

第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部的簡(jiǎn)可表示，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物增勢(shì)強(qiáng)勁，新的運(yùn)營(yíng)、推廣及支付方式層出不窮，購(gòu)物中心業(yè)主在租戶(hù)組合、氛圍營(yíng)造及科技應(yīng)用上需有應(yīng)對(duì)。“今后，上海零售物業(yè)的底租水平預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)，大幅調(diào)整可能性極低，但新興區(qū)域業(yè)主或?qū)⒃谧赓U條件上給出更多讓步，以達(dá)到較高的開(kāi)業(yè)入駐率。”

嘗試更多小型租戶(hù)單元

商報(bào)記者注意到，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，不少商場(chǎng)紛紛開(kāi)始調(diào)整，除了讓予餐飲及生活方式類(lèi)租戶(hù)更多面積以外，部分業(yè)主嘗試組合更多小型租戶(hù)單元以增加品牌數(shù)量及營(yíng)造購(gòu)物氛圍。

以徐家匯為例，自2009年以來(lái)，徐家匯就是唯一空置率持續(xù)低于1.5%的核心商圈，由于商圈內(nèi)各項(xiàng)目定位及客群側(cè)重不同，彼此協(xié)同效應(yīng)得以放大，同時(shí)避免了項(xiàng)目間惡性競(jìng)爭(zhēng)。近期，美羅城及港匯恒隆廣場(chǎng)部分樓層在大幅調(diào)整后開(kāi)業(yè)，帶動(dòng)入駐率提升。

美羅城是滬上最受年輕人追捧的購(gòu)物中心之一。近年來(lái)持續(xù)內(nèi)部調(diào)整大幅降低了電子類(lèi)租戶(hù)(百腦匯等)比重，引入更多品類(lèi)的小面積租戶(hù)迎合年輕人口味。盡管許多新品牌此前并不為消費(fèi)者熟知，但其調(diào)性與年輕消費(fèi)者較追求性?xún)r(jià)比的心理頗為契合。在2010年成功改造地下一層、引入大量日系品牌后，美羅城再度大幅調(diào)整4樓結(jié)構(gòu)，將原來(lái)電子電器類(lèi)賣(mài)場(chǎng)改造為結(jié)合餐飲、服飾等更為多元的租戶(hù)組合，許多品牌更是首度登陸上海，包括NewLook、ThinkKitchen及Lizarran餐廳。目前，5層、6層仍在進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，預(yù)計(jì)明年將有一家劇院在此開(kāi)出。

除美羅城外，浦東的正大廣場(chǎng)和浦西來(lái)福士廣場(chǎng)近期都在調(diào)整中采用了小面積租戶(hù)單元，原先的大面積品牌，如ColorJeans及Sport100則或撤場(chǎng)或遷至其他區(qū)域。這一調(diào)整營(yíng)造出更為豐富多樣的購(gòu)物場(chǎng)景，同時(shí)有利于業(yè)主更好控制租戶(hù)組合。對(duì)租戶(hù)而言，較小的面積也相對(duì)減輕了成本壓力。但該策略需要大量?jī)?yōu)質(zhì)服飾類(lèi)品牌需求支撐，尤其對(duì)非中心商圈的多數(shù)項(xiàng)目而言較難落實(shí)。

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